Schneeräum-Pflicht gilt für Immobilien-Eigentümer

Der erste Schnee wurde uns vergangene Woche beschert und alle Jahre wieder fragen sich Immobilien-Eigentümer, wer die sogenannte Verkehrssicherungspflichten übernimmt. „Der Immobilien-Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft ist für die Beseitigung von Schnee und Eis verantwortlich. Andernfalls drohen Bußgelder. Für die Fußgänger muss ein von Schnee und Eis befreiter Weg von mindestens einem Meter Breite geschaffen werden. Dazu zählen auch Haltstellen des öffentlichen Nahverkehrs“, so Immobilienexperte Thomas Filor. Die Regeln gelten unter der Woche zwischen sieben und 20 Uhr sowie am Wochenende und an Feiertagen zwischen neun und 20 Uhr. 

Mietminderung bei defektem Fahrstuhl

Ein Fahrstuhl ist grundsätzlich gerne im Mietshaus gesehen – vor allem bei den Menschen in den oberen Stockwerken. Nichtsdestotrotz müssen selbst Mieter im Erdgeschoss und im ersten Stockwerk gleichermaßen zahlen. Die Kosten für die Erhaltung des Fahrstuhls wird unter den Mietern über die Betriebskosten abgerechnet. Nur, wenn der Fahrstuhl eine längere Zeit außer Betrieb ist, kann über eine Mietminderung verhandelt werden.

Thomas Filor über BGH-Urteil: Schimmelgefahr rechtfertigt keine Mietminderung

Keine Mietminderung bei Schimmelgefahr – so entschied es der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil

Magdeburg, 10.12.2018 Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg geht auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) ein, laut dem Mieter keine Mietminderung aufgrund von potentieller Schimmelgefahr rechtfertigen können (Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). „In diesem Fall ging es darum, dass die Wohnung zwar noch nicht von Schimmel befallen war, allerdings schon gewisse Tendenzen dafür vorhanden waren. Dies kann man beispielsweise durch die Bausubstanz absehen oder auch im Dachgeschoss, wenn sich bereits feuchte Flecken bilden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Ein solcher Fall der „bestehenden Schimmelgefahr“ berechtige den Mieter allerdings noch nicht zu einer Mietminderung. Der Mieter bewohnte eine Wohnung dessen Gebäude zwischen 1947 und 1978 gebaut wurde. Ein Sachverständiger hatte im Vorfeld eine potentielle Schimmelgefahr festgestellt und begründete diese mit der Bauweise des Gebäudes. Ein Schimmelbefall konnte zu diesem Zeitpunkt noch nicht festgestellt werden, allerdings ließ die fehlende Dämmung der Außenwände eine Wärmebrücke entstehen. Daraufhin machte der Mieter eine Mietminderung geltend und verlangte von dem Immobilienunternehmen einen Kostenvorschuss für die Anbringung einer Innendämmung. 

Zunächst ging der Mieter mit seinem Anliegen beim Landgerichts Lübeck gegen die Immobiliengesellschaft vor. Die Richter des Landgerichts stimmten ihm zu und sagten, ein Abwarten, bis der Schimmel tatsächlich ausbreche, wäre in der Tat unzumutbar. Da bereits eine Gefahr für die Schimmelpilzbildung durch einen Sachverständiger bestätigt wurde, könnten Faktoren wie die Heizungsanlage oder die Dämmung den Ausbruch des Schimmels begünstigen. Aus diesem Grund gab das Landgericht Lübeck dem Mieter Recht und befürwortete eine Mietminderung. Der BGH hingegen verwarf diese Rechtsauffassung: Die Wärmebrücken in den Außenwänden seien kein Mangel der Mietwohnung, solange sie mit den Bauvorschriften und technischen Normen einhergingen, die um Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. „Sowohl sichtbarer als auch unsichtbarer Schimmel können Erkrankungen hervorrufen, seien es Allergien bis hin zu Infektionen. Symptome wie Kopfschmerzen oder Schlaflosigkeit werden oft auf andere Dinge zurückgeführt. Mieter und Eigentümer sollten daher immer ein Auge auf eine potentielle Schimmelgefahr haben“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Über die Einführung der Grundsteuer C

„Mehr Möglichkeiten für Städte und Gemeinden, die Verfügbarmachung von Grundstücken für Wohnzwecke zu verbessern, soll die Einführung der Grundsteuer C schaffen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Im Endeffekt soll die Grundsteuer C der Spekulation mit freien Flächen einen Riegel vorschieben. Solche Flächen würden in Zukunft mit höheren Abgaben belegt als bebaute Grundstücke. „Das, so die Hoffnung der Koalitionäre, mache es für Baulandeigentümer unattraktiv, auf weiter steigende Grundstückspreise zu warten, statt Projekte zur realisieren“, so Filor. 

Thomas Filor rät zur Vorsicht bei Vermietungen im Familienkreis

Immobilienexperte rät zur verbilligter Vermietung von Immobilien im Familienkreis

Magdeburg, 03.12.2018. „Vermietungen innerhalb des Familienkreises sind ein beliebtes und interessantes Modell, wenn  man gerne Steuern sparen will. Fach- und Führungskräfte schwören zurecht darauf, doch in einigen Punkten ist auch Vorsicht geboten“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg eingehend. „Die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist angespannt. Daher ist es absolut verständlich, dass Immobilienbesitzer ihre Immobilien zu günstigen Preisen an Angehörige vermieten. Beide Seiten profitieren davon. Die Verwandten zahlen weniger Miete, dafür können die Eigentümer Kosten für Instandhaltung und Reparaturen als Werbungskosten deklarieren und hat außerdem automatisch vertrauenswürdige Mieter“, erklärt Thomas Filor weiter. „Nichtdestotrotz ist es ratsam, die Immobilienvermietung im Vorfeld mit Sorgfalt zu planen. Ist der Preisnachlass nämlich zu hoch, drohen Extrakosten, da die steuerliche Anerkennung gefährdet ist. Man muss die steuerrechtlichen Vorgaben immer genau einhalten“, so Immobilienexperte Filor. 

Grund dafür ist, dass der Fiskus eine klare Grenze hinsichtlich der Miete festlegt. Das Finanzamt kann sich dagegen wehre, die die Immobilienaufwendungen als Werbungskosten anzuerkennen, wenn das abverlangte Mietentgelt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Monatsmiete beträgt. „Großzügige Preisnachlässe können Eigentümern also auf die Füße fallen. Orientierung für die ortsübliche Miete bietet der Mietspiegel. Dieser bezieht sich auf Faktoren wie Baujahr, Art, Größe, Ausstattung und Lage der zu vermietenden Immobilie“, so Thomas Filor weiter. Manchmal helfen laut Filor auch Online-Immobilienportale oder im Zweifelsfall auch immer ein verlässlicher Sachverständiger, der ein Gutachten ausstellt. Hinzu kommt, dass Immobilien im Familienkreis oft möbliert vermiete werden, sich der Mietpreisspeigel aber ausschließlich auf unmöblierte Immobilien bezieht. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az. IX R 14/17). Ausgenommen davon sind beispielsweise Einbauküchen oder Waschmaschinen. Auch wenn die Möbel sehr alt sind, wird von einer Miteinbeziehung abgesehen. „Das Finanzamt prüft Vermietungen im Familienkreis natürlich besonders genau, da sie wissen, dass viele die Steuerersparnis motiviert. Es soll verhindert werden, dass Verträge nur auf dem Papier bestehen. Daher ist es auch wichtig, dass Eigentümer ihren Aufgaben nachkomme, wie bei einem externen fremden Mieter. Das heißt also auch mal eine Mahnung an die Verwandten zu schicken. All diese Faktoren wertet das Finanzamt als fremdüblich und erkennt schneller Werbungskosten an“, rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor warnt vor Immobilien-Betrug im Internet

Zum Semesterbeginn kommt es online wieder vermehrt zum Immobilien-Betrug – Immobilienexperte Filor rät zur Vorsicht

In dieser Woche weist Thema auf ein wichtiges Thema für Studenten, Ausbildungs- und Berufseinsteiger hin. „Online beginnt nämlich zu dieser Zeit nämlich wieder der Betrug von Wohnungsanzeigen. Viele Leute ändern um diese Jahreszeit den Wohnort, sei es für ein neues Studium, einen Ausbildungsplatz, einen neuen Job oder ein Praktikum. Vor allem jüngere Menschen mit weniger Erfahrung werden leider oft Opfer von Betrügern“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Da das Angebot knapp ist – vor allem in Unistädten – werden Fake-Inserate oft als zentral und trotzdem günstig und geräumig angepriesen. Hier sollten schon die ersten Alarmglocken läuten. Wichtig ist es, bei der teilweise mühsamen Wohnungssuche geduldig zu bleiben und seine Recherchen richtig zu machen. So sollte man den jeweiligen Mietpreisspiegel kennen“, rät Filor weiter. „Vielversprechende Anzeigen, oft sogar mit gefakten Fotos, lösen eine Euphorie aus, die es manchmal schwer macht, rational zu denken. Sinnvoll ist es, die typischen Tricks zu entlarven. Ganz typisch erwähnen die Eigentümer oft im ersten Kontakt, sie seien derzeit nicht selbst in Deutschland, hätten die Immobilie beispielsweise geerbt und müssten die Abwicklung aus der Ferne durchführen. In den meisten Fällen fordern die Betrüger eine Vorab-Bezahlung der Kaution oder der ersten Miete“, erklärt Thomas Filor. „In den letzten Jahren hat die Internetkriminalität enorm zugenommen, Betrüger arbeiten immer professioneller und sind bestens vernetzt. 

„Sobald man Geld überwiesen hat, melden die vermeintlichen Eigentümer sich meistens nie wieder. Auf einen Schlüssel warten die meisten dann vergebens, da die inserierte Immobilie meist nicht mal existiert. Auch die Anonymität der Täter macht die spätere Anzeige enorm schwierig. Personalien sind oft gefälscht. Im besten Fall meldet man verdächtige Anzeigen nicht erst nach Geldverlust, sondern schon dann, wenn man bei der Recherche stutzig wird“, so Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. 

Wohnungspreise steigen enorm in Nordrhein-Westfalen

„Während immer von den Big-7-Städten die Rede ist, wird gern übersehen, dass beispielweise in Nordrhein-Westfalen im gesamten Bundesland die Wohnungspreise ebenfalls gestiegen sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Das jedenfalls ist das Ergebnis der alljährlichen Untersuchung des IVD West. „Der Markt entwickelte sich im vergangenen Jahr insgesamt uneinheitlich, aber einheitlich steigend", fasst es Axel Quester, der erste stellvertretende Vorsitzende des IVD West zusammen. Am stärksten stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien jedoch in den Speckgürteln rund um die nordrhein-westfälischen A-Standorte. „Der IVD fasst zusammen, dass die Preise in den Metropolen eher moderat stiegen - mit Ausnahme von Düsseldorf: hier konnten zweistellige Preissteigerungen innerhalb von nur einem Jahr verzeichnet werden“, so Filor. 

Weiterbildungsaktivitäten für Makler und Verwalter

„Ab August diesen Jahres sind Makler und Verwalter verpflichtet, sich 20 Stunden innerhalb von mindestens drei Jahren beruflich fortzubilden“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Themen und Format dieser Weiterbildungen sollen in einer Makler- und Bauverträgeverordnung geregelt werden, über die das Bundeswirtschaftsministerium derzeit noch berät. In dieser Rechtsverordnung könne zudem geregelt werden, dass Makler und Verwalter die Aufsichtsbehörde und ihre Kunden über ihre Weiterbildungsaktivitäten informieren müssen. „Ein Anfang einer Qualifizierung ist gemacht, ob damit wirklich die schwarzen Schafe der Branche aussortiert werden können, mag man bezweifeln“, so Filor. 

Thomas Filor: Wie der BGH den Mieterschutz stärkt

Warum der Bundesgerichtshof (BGH) den Schutz langjähriger Mieter bei kommunalen Immobilienverkäufen stärkt

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Mieterschutz. So haben oberste Zivilrichter des Bundesgerichtshofs (BGH) den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilienverkäufen gestärkt. „Das bedeutet, dass wenn eine Stadt den Mietern im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht garantiert, eine Kündigung unmöglich wird“, erklärt Thomas Filor. Laut dem Urteil kann der Vermieter den Mietvertrag also faktisch nicht seinerseits kündigen (Az. VIII ZR 109/18). Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass durch diese Entscheidung zahlreiche Mieter in Zukunft profitieren können. „Bei Immobilienkäufen der Öffentlichkeit an Großinvestoren wird im Kaufvertrag fast immer eine sogenannte Sozialcharta. Diese bietet den Mietern Sicherheit“, ergänzt Immobilienexperte Thomas Filor. 

Laut BGH wurden in den vergangenen 25 bis 30 Jahren Hunderttausende Wohnungen durch die Kommunen veräußert, welche als Präzedenzfälle für die richterliche Entscheidung genutzt wurden. In dem verhandelten Streit wurde ein Mieter aus Bochum nach 37 Jahren aus seiner Mietwohnung gekündigt. Die Immobilie gehörte einst einem Bergwerksverein und wurde im Jahr 2012 an Privatleute verkauft. Die Bergleute hielten ursprünglich lebenslanges Wohnrecht inne, was die Stadt und später die Privatleute in ihrem Kaufvertrag so übernahmen. Die Stadt behielt sich unterdessen ein Rückkaufrecht vor, sollten die neuen Vermieter die Mieter kündigen, während die Vermieter argumentierten, dass die Mieter keine Vertragspartei seien. Vor Gericht scheiterten die Eigentümer mit einer geplanten Räumungsklage. „In diesem Fall hat die Stadt Bochum sich für den Mieterschutz stark gemacht und den Mietern eine sichere rechtliche Position gegenüber den Käufern ermöglicht“, so Immobilienexperte Thomas Filor weiter. Nichtdestotrotz gibt es ein sogenanntes lebenslanges Wohnrecht laut Filor nicht allzu oft. „Verträge mit Großinvestoren erhalten Sozialklauseln, um Mieterhöhungen zu vermeiden oder zu begrenzen oder beispielsweise, dass man Mieter ab einem bestimmten Alter nicht mehr kündigen kann“, so Filor weiter. „Vermieter dürfen ihre Mieter nicht grundlos kündigen – andersherum geht das natürlich. Der häufigste Kündigungsgrund ist wegen Eigenbedarf“, so Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. 

Baukindergeld soll an Wohnungsgröße angepasst werden

„Offensichtlich will man das ohnehin umstrittene Baukindergeld jetzt auch noch an bestimmten Wohnungsgrößen festmachen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf eine Vorlage von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) für den Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestags. Danach soll beispielsweise eine vierköpfige Familie nur noch Anspruch auf einen Zuschuss von 12.000 Euro pro Kind haben, wenn die Wohnfläche 120 Quadratmeter nicht übersteigt. Innen- und Bauminister Horst Seehofer (CSU) hat dem Kompromiss zugestimmt. „Auch wenn je weiteres Kind nochmals zehn Quadratmeter hinzukommen, geht diese Einschränkung in die völlig falsche Richtung“, so Filor. 

Thomas Filor über die Wunschimmobilie der Deutschen

Untersuchung von Immobilienscout24 zeigt, wie die Wunschimmobilie der Deutschen aussehen sollte

Magdeburg, 12.11.2018. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einer Untersuchung, die das Online-Portal Immobilienscout24 durchgeführt hat. Diese untersucht, wie die Traumimmobilie der Bundesbürger aussehen sollte. „Viele Menschen wollen sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen. Mit der eigenen Immobilie wollen viele Menschen sich nicht nur ein Zuhause schaffen, sondern auch fürs Alter vorsorgen“, so Filor. Nichtdestotrotz lebt die Mehrheit der Deutschen nach wie vor in einer Mietwohnung. Um herauszufinden, wie die Wunschimmobilie aussehen soll, hat Immobilienscout24 den sogenannten Hausbau-Kalkulator entwickelt: So können private Hausbauer ermitteln, welche Immobilie ihren Wünschen und gleichzeitig ihrem Budget entspricht. Die Auswertung zeigt, dass das Wunschhaus der Bürger in diesem Jahr idealerweise fünf Zimmer hat und eine Wohnfläche von 120 bis 160 Quadratmetern besitzt. 61 Prozent der Befragten bevorzugen das schlüsselfertige Eigenheim. Das entsprechende Wunschgrundstück ist 500 Quadratmeter groß. Des Weiteren wünschen sich 40 Prozent der Befragten einen Keller. „Natürlich kommt es bei vielen Kriterien auch absolut auf die Lage der Immobilie an. Ein Keller, ein Balkon oder eine Terrasse kann in manchen Gegenden Gang und Gebe sein, in Boomstädten könnte es schon schwieriger werden“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Wenn es finanziell eng wird, sollte man sich vorher überlegen, bei welchem Kriterien man Abstriche machen sollte“. 

Was die Bauweise angeht bevorzugen 42 Prozent der Hausinteressenten das Massivhaus, während ein Viertel das Fertighaus favorisiert. 40 Prozent mögen den Baustil der Stadtvilla, welcher oft der Fertighaus-Bauweise entspricht. 29 Prozent bevorzugen Bungalows aufgrund der häufig gegebene Barrierefreiheit, nur zwölf Prozent wünschen sich ein Holzhaus. Schließlich ist das Einfamilienhaus mit insgesamt 68 Prozent die beliebteste Immobilienform. Zweifamilienhäuser schaffen es auf acht Prozent, die Doppelhaushälfte auf sieben Prozent. „Die Problematik besteht darin, dass die Wunschvorstellung nicht direkt zur Nachfrage werden und für die entsprechende Nachfrage trotzdem das passende Angebot gibt“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

BGH-Beschluss: Für Schäden durch Handwerker muss Eigentümer haften

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass bei Schäden, die durch einen Handwerker verursacht werden, der Eigentümer haften muss (Az. V ZR 311/16). Im verhandelten Fall ging es um einen Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Dach vornehmen ließ. Durch die Dacharbeiten wurde ein Glutnest ausgelöst wodurch das Dach schließlich abbrannte und auch das Nachbarsgrundstück beschädigte. Der Handwerker hatte keine ausreichende Versicherung und geriet in die Insolvenz. Daher sah sich der Nachbar gezwungen, den Auftraggeber nebenan zu verklagen – mit Erfolg. 

Mietpreisbremse wirkte nur in Einzelfällen

„Die Mietpreisbremse wirkte in ihrer bisherigen Form nur dann, wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor der Einführung im Durchschnitt um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf aktuelle Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) und der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg. Diese nahmen umfangreiche Erhebungen auf der Basis von Vermarktungsplattformen vor. „Da die Voraussetzungen sehr eingeschränkt sind, müsse man sich genau anschauen, wo überhaupt die Voraussetzungen erfüllt sind, damit die Regulierung greifen kann“, zitiert Filor die Zusammenfassung der Studie.

Thomas Filor: Steigende Mieten treiben viele Haushalte unter Hartz-IV-Niveau

Wie die steigenden Mietpreise und der damit einhergehende Wohnungsmangel viele Haushalte unter das derzeitige Hartz-IV-Niveau drückt

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema steigende Mieten und wie vor allem Geringverdiener darunter leiden. Laut einem aktuellen Gutachten des Sozialverbands Deutschland treibt die Miete mehr als eine Million Haushalte in Deutschland unter Hartz-IV-Niveau. „Aus dieser Untersuchung geht hervor, dass Geringverdiener im Vergleich zu ihrem Haushaltseinkommen wesentlich mehr Miete zahlen müssen, als Normalverdiener und Reiche. „Die Mietpreisentwicklung sollte nicht dazu führen, dass sich die Schere zwischen Armut und Reichtum in unserer Gesellschaft weiter öffnet“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Laut Sozialverband Deutschland braucht die Hälfte der Miethaushalte in Deutschland mindestens 29 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete. Bei Geringverdienern (weniger als 1300 Euro Haushaltseinkommen) liegt der Anteil sogar bei 46 Prozent. Im Vergleich dazu, zahlen Mehrverdiener (mehr als 4500 Euro netto im Monat) lediglich 17 Prozent. „Dieser Zustand ist problematisch. Die Haushalte der Geringverdiener leiden unter der besonders hohen Mietbelastung. Dies betrifft aber auch Singles, Alleinerziehende Eltern, Rentner und Menschen mit Migrationshintergrund. Es ist unfair, dass all diese Menschen überdurchschnittlich viel für ihre Miete ausgeben müssen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Ob dies am geringen Einkommen läge oder auch ein Fall von Diskriminierung sei, ist für Filor individuell unterschiedlich. 

Schätzungen gehen davon aus, dass hierzulande mehr als 1,9 Millionen zusätzliche bezahlbare Wohnungen gebraucht werden. „Mittlerweile leben viele Einkommensschwache Menschen in Untermietverhältnissen, was relativ unsicher ist, da solche Verträge meist befristet sind“, so Filor weiter. Des Weiteren fehlen sowohl kleine bezahlbare Wohnungen als auch größere für Familien mit geringem Einkommen. Natürlich gibt es laut Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg aber auch regionale Unterschiede: So ist die Mietpreisbelastung in Metropolstädten, vor allem in West- und Süddeutschland wesentlich höher, als beispielsweise in Ostdeutschland. „Nicht zuletzt fordert der Sozialverband vom Bund mehr Investitionen in den Sozialen Wohnungsbau“, so Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. 

Viele Immobilienbesitzer wünschen sich schnelle Entschuldung

„Neueste Zahlen belegen, dass viele Immobilienbesitzer auf die Karte ‚schnelle Entschuldung’ setzen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Dies ist auch das Ergebnis einer Studie von Interhyp, für die Statista im Auftrag 2.200 Personen aus repräsentativen Bevölkerungsgruppen befragt hat. Danach wünscht sich die Hälfte der Haus- und Wohnungsbesitzer, keine Anschlussfinanzierung mehr zu benötigen. Wenige Jahre danach wollen weitere 19 Prozent fertig sein. Andere erwarten, dies bis zum Rentenbeginn (17 Prozent) oder kurz danach (sieben Prozent) zu erreichen. „Diese Zahlen belegen eine eindeutige Veränderung der Finanzierungskultur, ein Schritt in die absolut richtige Richtung“, so Thomas Filor. 

Staatliche Zuschüsse für die Optimierung der Heizung

Die Temperaturen sinken, man ist wieder darauf angewiesen, zu heizen. Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht Eigentümer darauf aufmerksam, dass sie für die Optimierung ihrer Heizung einen staatlichen Zuschuss erhalten können. Bestehende Heizsysteme werden nämlich vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert. „Auch, wenn man seine Heizungs-Umwälzpumpen und Warmwasser-Zirkulationspumpen durch effizientere Alternativen ersetzen will, wird dies gefördert“, so die Filor. „Dabei werden jeweils bis zu 30 Prozent der Kosten übernommen“.

Thomas Filor über Laub auf dem Grundstück

Der Herbst ist in vollem Gange und viele Immobilienbesitzer fragen sich: Wohin mit all dem Laub? Immobilienexperte Filor klärt auf

Magdeburg, 22.10.2018. „Obwohl der Sommer in diesem Jahr sehr lang war und die Hitze und die Sonnenstrahlen lange angehalten haben, ist nun doch der Herbst eingekehrt. Nun fragen sich viele Immobilienbesitzer, wie und wo sie ihr Laub entsorgen sollen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Denn so schön bunt die Grundstücke durch die herabfallenden Blätter auch aussehen, müssen sie ab einem bestimmten Zeitpunkt doch entfernt werden. „Denjenigen, die einen Kompost haben, sollte die Entscheidung nicht schwerfallen: Denn Laub lässt sich mit diversen anderen Gartenabfällen zu einem guten Dünger verarbeiten. Trotzdem sollte man beachten, dass Laub eher langsam und schwerfällig verrottet“, so Filor. Sehr praktisch ist laut Filor ein Rasentrimmer. Die Blätter können auch in einer Tonne gesammelt und zerkleinert werden oder auf einem Haufen in einer nicht genutzten Ecke des Gartens. Ansonsten stehen vielen Wohnhäusern auch Bio-Tonnen zur Verfügung. „Je nach Bundesland gibt es auch spezielle Laubsäcke am Straßenrand. Hier sollte man sich beim örtlichen Entsorger informieren“, so Thomas Filor weiter. 

Eine andere Variante ist, dass Laub an bestimmten Stellen wie Stauden liegen zu lassen, sodass sich eine dicke Wärmedecke bildet und nur die oberste Schicht zerfällt – der Boden erhält dann direkt die Nährstoffe. „Auch unter Bäumen und Büschen kann das Laub liegen, beispielsweise als Schutz für Gemüse-, Kräuter- und Blumenbeete“, so Filor weiter. Nichtsdestotrotz schadet Laub definitiv dem Rasen – er fängt durch die Feuchtigkeit an zu faulen und schimmeln. Ein besonders beliebtes Gartengerät ist laut Filor auch der sogenannte Laubbläser. „Für große Grundstücke eignet sich das zwar sehr gut, allerdings sind diese Geräte auch mit ungefähr ab 300 Euro für Einsteigermodelle verbunden“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. „Geräte mit einer zu geringen Volt Zahl ersetzen leider gerade einmal den Besen“. 

Thomas Filor: Heizen mit Öl derzeit teurer als mit Gas

Dieses Jahr kann es zu deutlichen Preisunterschieden zwischen Öl und Gas kommen – Filor klärt auf 

Magdeburg, 18.10.2018. „Immobilienbesitzer, die eine Ölheizung haben, müssen dieses Jahr mit deutlich höheren Heizkosten rechnen“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf aktuelle Zahlen der Beratungsgesellschaft co2online. Demnach liegen die Preise für Öl in 2018 ganze acht Prozent höher, als im Vorjahr. Bei Gas- und Fernwärme sind es hingegen drei Prozent weniger, als noch in 2017. „Ein erheblicher Grund für diese Preisunterschiede sind der warme Frühling, der heiße und trockene Sommer sowie der bisher milde Herbst“, so Filor weiter. Die Autoren von co2online erwarten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einem mittelgroßen Mehrfamilienhaus derzeit eine Heizkostenrechnung von durchschnittlich 765 Euro bei Erdgas (-25 Euro), bei Heizöl von 810 Euro (+60 Euro) und bei Fernwärme von 870 Euro (-25 Euro). „Heizen mit Öl verliert also seinen Kostenvorteil gegenüber Heizen mit Erdgas. Verbraucher sollten aber unbedingt individuell Kosten vergleichen und sich gegebenenfalls eine Expertenmeinung einholen“, so Immobilienexperte Thomas Filor weiter. 

Der Ölpreis war weltweit in den vergangenen Monaten gestiegen. Co2online. geht von Preisanstieg von 13 Prozent bis zum Jahresende beim Heizöl aus, während es bei Erdgas und Fernwärme nur 1,5 Prozent seien. „Zuvor galt Heizen mit Öl immer noch als die kostengünstigste Variante für Immobilienbesitzer und war jahrelang der günstigste der drei Immobilienträge“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Das das Bundesumweltministerium weist außerdem darauf hin, dass Ölheizungen das meiste klimaschädliche Kohlendioxid (CO2) im Vergleich zu anderen Energieträgern ausstoßen (319 Gramm pro Kilowattstunde). Hingegen seien es bei Fernwärme nur 261 Gramm und bei Erdgas 250 Gramm. „Die einzige effiziente Methode wäre, so viele alte Wohngebäude wie möglich zu sanieren. Dann ließe sich der CO2-Ausstoß des Heizens nahezu halbieren“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. Hierzulande heizt knapp jeder zweite Haushalt mit Gas, jeder vierte mit Öl und jeder siebte mit Fernwärme. 

Keine Heizpflicht für Mieter

„Die Temperaturen sinken und viele Mieter fragen sich, ob sie verpflichtet sind, zu heizen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Manche Wohnungen sind besser isoliert als andere, sodass man auf Heizen verzichten kann. Viele Leute stellen ihre Heizung auch aus, wenn sie beispielsweise über Weihnachten und Silvester in den Urlaub fahren. „Solange nur die Räume kalt sind und es nicht zu Schäden kommt, ist dies keine Problem. Schäden können entstehen, wenn die Rohre einfrieren“, so Filor. Für die allgemeine Beheizung der Wohnräume ist ohnehin der Vermieter verantwortlich. Dabei soll die Raumtemperatur zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April des Folgejahres tagsüber bei 20 Grad liegen, während sie nachts nicht unter 16 Grad sinken darf. 

Immobilienstudie bestätigt "Home is where the heart is"

In dieser Woche macht Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg auf eine aktuelle repräsentative Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Kantar Emnid aufmerksam, die sich damit beschäftigt, wann Menschen ihre Immobilie als „Zuhause“ bezeichnen, beziehungsweise welche Faktoren gegeben sein müssen. Der gängige Spruch „Home is where the heart is“, zu Deutsch „Zu Hause ist, wo dein Herz ist“ scheint sich jedenfalls in der Studie widerzuspiegeln. Immerhin gaben 67 Prozent der Befragten an, ihr Zuhause sei „da, wo die Menschen sind, die mir die Liebsten sind“. 

Thomas Filor: Wie man die Immobilie auf den Wintereinbruch vorbereiten sollte

Der Wintereinbruch kann zur harten Belastungsprobe für die Immobilie werden – Immobilienexperte Thomas Filor gibt Tipps, wie man sich richtig vorbereiten kann

Hinsichtlich der sinkenden Temperaturen beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg in dieser Woche mit dem Thema, wie man seine Immobilie ideal auf den Winter vorbereiten kann. „Man sollte nämlich nicht unterschätzen, was langanhaltend niedrige Temperaturen und Schnee mit der Immobilie machen können“, so Filor. Für diesen Härtefall sollten Hausbesitzer ihre Immobilie vorbereiten, meint Immobilienexperte Thomas Filor - denn selbst der Innenbereich kann zu Schaden kommen. „Äußerlich ist die erste Schwachstelle in den meisten Fällen das Dach. Wenn eine Schneedecke auf das Dach presst kann es stark zerstört werden oder sogar einstürzen. Hausbesitzer sollten unbedingt die maximale Tragkraft ihrer Immobilie kennen“, rät Immobilienexperte Filor. Es gibt eine sogenannte „zulässige Schneelast“, welche sich im Standsicherheitsnachweis der Immobilie finden lässt. „Schnee ist enorm schwer. Das macht es so gefährlich. Schon zehn Zentimeter nasser Schnee können bis zu 40 Kilogramm pro Quadratmeter wiegen. Frischer pudriger Schnee wiegt hingegen nur zwischen 10 bis 15 Kilogramm. Handelt es sich jedoch um eine Eisschicht können es sogar bis zu 90 Kilogramm sein“. 

Des Weiteren erklärt Thomas Filor, dass die Räumung des Schnees nicht der Hausbesitzer oder Hausmeister, sondern eine Spezialkraft übernehmen sollte. „Die Gefahr zu stürzen ist einfach zu hoch. Im absoluten Notfall muss sogar die Feuerwehr einspringen. Dies ist allerdings sehr kostspielig. Besser, man kümmert sich im Vorfeld um einen Dachdecker“, so Filor. Gefährlich seien laut Filor auch Eiszapfen am Dach oder am Balkon – eine Gefahr für parkende Autos und vor allem Fußgänger. „Kümmert man sich nicht um die Beseitigung von Schnee und Eis werden sie zur Gefahr für die Bausubstanz. „Wirklich kritisch wird es, wenn das Tauwetter eintritt und das Schmelzwasser ins Mauerwerk gelangt. Dann kann es zu massiven Schäden und Schimmel kommen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. „Wichtig ist auch, dass man im Winter alle Leitungen vom Haus in den Außenbereich verlegt und diese komplett entleert und abgesperrt sind. Andernfalls drohen Rohrbrüche. Dies gilt auch für die Heizungen, welche immer ein wenig warmen Durchlauf haben sollten.“ 

Maßnahmenpaket aus Förderungen und Abschreibungen

 „Es war höchste Zeit, dass den langen politischen Debatten nun Maßnahmen folgen. Der Wohngipfel hat zu einem sinnvollen Maßnahmenpaket aus Förderungen und Abschreibungen geführt – gleichzeitig wurden die Budgets des Bundes und der Länder erhöht“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Neben Steuerförderungen, dem Baukindergeld und Anreizen für Unternehmer, soll auch der Bau von Sozialbauwohnungen dazu führen in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen zu schaffen. „Das ist ein ambitioniertes Ziel, zumal viele Bauunternehmen jetzt schon am Limit arbeiten und weiterhin Fachkräfte in Deutschland fehlen“, so Filor.

Thomas Filor über Stuck im Neubau

Stuck ist ein Jahrhunderte alter Gebäudeschmuck und erfreut sich großer Beliebtheit in alten Gebäuden. Doch auch im Neubau müssen Mieter und Eigentümer nicht auf Stuck verzichten

„Stuck ist bei Mietern und Eigentümern gleichermaßen beliebt. Der Jahrhunderte alte Gebäudeschmuck wertet jeden Raum enorm auf und ist meist sehr opulent. Entgegen der weit verbreiteten Meinung, man finde Stuck nur im Altbau, kann man diesen durchaus auch im Neubau verwenden und schicke Akzente setzen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Heutzutage setzt man im Neubau teilweise auch auf schlichteren Stuck. Der Baustil stammt aus der Renaissance, des Barocks und des Jugendstils und wird daher eher mit sehr hohen Decken und großen Räumen in Verbindung gebracht. Doch auch für moderne Zweckformen beispielsweise an Leisten, an der Wand oder unter der Decke kann Stuck auch im Neubau sehr edel aussehen“. 

Des Weiteren hat Stuck nicht nur ästhetische Funktionen, sondern kann beispielsweise auch für die Wärmedämmung und Temperaturdifferenzierung genutzt werden. „Aus diesem Grund ist Stuck auch bei Neubauten ein Teil der Innenraumgestaltung“, so Filor weiter. „In älteren Häusern haben die meisten Leute ein Interesse daran, den Stuck zu erhalten. Dies gestaltet sich teilweise aber sehr schwierig, vor allem wenn der Stuck beschädigt ist oder überstrichen wurde. Diese wieder in den Originalzustand zu bringen kann extrem kostspielig und aufwendig sein. Unterschätzen sollte man nicht, was für eine Handwerkkunst Stuckarbeiten darstellt“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Stehen Arbeiten mit Stuck an, lohnt es sich in jedem Fall, einen Fachmann zu konsultieren“, so Filor. „Wer selbst aktiv werden und Geld sparen möchte, kann sich für wenig Geld vorgefertigte Stuckdekore im Fachhandel kaufen. Hier gibt es eine enorme Auswahl an verschiedenen Leisten und Ornamenten aus Schaumstoff. Diese werde angeklebt und in der passenden Wand- oder Deckenfarbe angestrichen. Die Lebensdauer kann durch den richtigen Kleber verlängert werden“, so Thomas Filor abschließend. 

Große Koalition möchte sich um Sozialen Wohnungsbau kümmern

„Mit einem Bündel von Maßnahmen will die Bundesregierung die hohen Wohn- und Mietkosten dämpfen, die vielen Bürgern Sorgen bereiten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Mit dem Baukindergeld für Familien, Steuerabschreibungen für den Bau von Mietwohnungen, der Bereitstellung von mehrbundeseigegen Grundstücken und einer nachhaltigen Offensive im Milliardenbereich im sozialen Wohnungsbau will die große Koalition erreichen, dass bis zu 1,5 Millionen neue Wohnungen gebaut werden. „Endlich wird nicht mehr geredet, sondern gehandelt“, so Filor. 

Immobilienexperte Thomas Filor über Parkettboden in der Immobilie

Vor- und Nachteile von Parkettboden 

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Parkettboden. „Parkettböden sind bei Immobileneigentümern und Mietern gleichermaßen beliebt. Doch es hat Vor- und Nachteile, sich für einen Parkettboden zu entscheiden“, so Filor. „Fakt ist, dass Parkettboden optisch sehr vielseitig ist. Es gibt beispielsweise Stäbchen, Fischgräten oder Intarsienarbeit“. Das repräsentative Holz fand seinen Weg in die Immobilien im 19. Jahrhundert während der Industrialisierung. Seit den 50er Jahren gilt der Parkettboden dank der Versiegelungsmethode mit Lack als pflegeleicht. „Beim Parkettboden kann man aus nahezu jeder Holzart, Farbgebung und Form wählen. Wichtig ist, dass man sich im Vorfeld über das Verlegemuster Gedanken macht. Dieses sollte man individuell mit der Raumgröße und dem Einrichtungsstil abstimmen“, so Immobilienexperte Filor weiter. Es gibt drei verschiedene Wege Parkett zu fixieren: traditionell mit Nut und Feder, einer Spundung oder dem modernen Klick-System. Eine Trittschalldämmung wird als Unterlage empfohlen. Des Weiteren schützt eine PE-Folie vor Feuchtigkeit und dem damit verbundenen Aufquellen des Parkettbodens. „Die beliebtesten Verlegemuster sind Schiffsboden, Diagonalverband, Fischgräte, Tafel, Leiter, Altdeutscher Verband, Flechtmuster und Kassette. Für passionierte Heimwerker empfehlen sich Tutorials bei YouTube. Hier gibt es Anleitungen zu jedem Muster“, rät Filor. 

Unterdessen rät Filor auch darauf zu achten, dass das ausgewählte Holz aus nachhaltiger Forstwirtschaft stammt, also nur aus Wäldern, in denen das Holz auch nachwachsen kann. „Die lange Lebensdauer von Parkett sowie die Oberflächenreinigung mit Ölen und ökologischen Lacken machen Parkett zum umweltfreundlichen Boden“, so Thomas Filor. „Nachteile sind hingegen die möglichen Schal-und Trittgeräusche. Diese lassen sich aber mit einem Teppich reduzieren. Besonders wichtig ist, dass der Parkettboden nicht zu nass wird“. Vor allem Schrammen müssen laut Thomas Filor schnell entfernt werden. Der Immobilienexperte rät dazu, diese mit Wachs aufzufüllen, damit kein Schmutz und keine Feuchtigkeit hineingelangt.

Thomas Filor: Bezahlbares Wohnen muss durch die Regierung ermöglicht werden

Eine aktuelle Studie zeigt: Mietpreisbremse, sozialer Wohnungsbau und Wohngeld allein reichen nicht, um bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Thomas Filor diskutiert, warum nicht alle Maßnahmen der Regierung auch erfolgreich sind

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg beschäftigt sich diese Woche mit einer Studie, die sich mit dem Thema beschäftigt, ob die Maßnahmen der Regierung für bezahlbaren Wohnraum wirklich effektiv sind. Die von Soziologen der Berliner Humboldt-Universität vorgestellte Studie dokumentiert, dass sowohl die Mietpreisbremse, als auch der soziale Wohnungsbau sowie das Wohngeld „nur einen sehr eingeschränkten Beitrag“ leistet, um die Wohnungsnot in Großstädten zu verringern und somit bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. „Die Problematik besteht darin, dass nicht so viel Geld in den sozialen Wohnungsbau gesteckt wird. Ohne darin zu investieren kann kein wirksames Instrument am Immobilienmarkt entstehen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor in diesem Zusammenhang. Des Weiteren zeigt die Studie, dass in den zehn größten Städten beim aktuellen Förderumfang rund 185 Jahre dauern würde, um die aktuelle Lücke an günstigem Wohnraum zu schließen. Der deutsche  Staat investiert derzeit rund zwei Milliarden Euro pro Jahr in Sozialwohnungen. Weitere zwei Milliarden Euro werden in Wohngeld investiert und 15 Milliarden Euro wird für die Wohnkosten von Hartz-IV-Empfängern übernommen.

Unterdessen kritisiert die Studie vor allem, dass entsprechende Förderprogramme seit Ende der 90er Jahre drastisch minimiert wurden und die vorgeschriebenen Sozialmieten teilweise zu hoch für Menschen sei, die unter der Armutsgrenze leben. „Wohngeld wurde ursprünglich für diejenigen eingerichtet, die Hartz IV beantragen müssten, um ihre Miete zu bezahlen. Das Wohngeld sollte als Unterstützung zur Miete dienen“, erklärt Thomas Filor weiter. Im Jahr 2014 gaben laut Studie aber zwei von fünf Haushalten in den Großstädten mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für den Wohnraum aus – hingegen erhielten nur 1,2 Prozent Wohngeld. „Auch die Mietpreisbremse galt bisher eher als eine politische Enttäuschung“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Mieterwechsel in einer Wohngemeinschaft

„Wohngemeinschaften sind vor allem bei jungen Leuten, mittlerweile aber auch bei älteren Bürgern eine beliebte Wohnform. Wenn allerdings eine Person ausziehen möchte, wird es rechtlich kompliziert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Hat also beispielsweise nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben, gilt er offiziell als alleiniger Hauptmieter. Will er eigeninitiativ eine WG gründen, muss er mit den entsprechenden Mitbewohnern sogenannte Untermietverträge schließen“, so Filor weiter. "Wichtig ist, dass man immer in der Lage ist, dem Vermieter oder Eigentümer einen passenden Untermieter mit der dazugehörigen Bonität vorzuschlagen". 

Neubauzahlen gehen laut Statistischen Bundesamt zurück

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass in vielen deutschen Metropolen mittlerweile ein erheblicher Mangel an Wohnraum herrscht. Dieser Mangel führt zu erheblichen Preissteigerungen, unter der viele Menschen leiden. Die Nachfrage ist stark, doch die entsprechend finanziellen Mittel kann ein Teil der Gesellschaft nicht aufbringen. Außerdem ist der deutsche Immobilienmarkt auch für nationale wie internationale Investoren höchst interessant und vielversprechend, was die Preise zusätzlich steigert“, sagt Filor außerdem. Nichtsdestotrotz geht der Neubau weiter zurück, wie auch das Statistische Bundesamt bestätigt. Demnach wurden seit Beginn des Jahres 821 Wohnungen genehmigt, was einen Rückgang von sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.

Immobilienexperte Thomas Filor: Vorsicht beim Kauf von Heizöl

Beim Kauf von Heizöl greifen viele Verbraucher zu den Sommer-Schnäppchen. Immobilienexperte Thomas Filor rät hingegen, die Preise das ganze Jahr zu beobachten

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einem Thema, das viele Immobilienbesitzer beschäftigt: Wann ist der richtige Zeitpunkt, Heizöl zu kaufen? „Langsam sinken die Temperaturen und bald werden wieder die Heizungen aufgedreht. Wer mit Öl heizt, sollte sich im Vorfeld vergewissern, dass der Tank nicht leer ist. Vor allem zu Beginn der Heizperiode kommt es oft zu verlängerten Lieferzeiten,“ erklärt Thomas Filor. „Zwischen Bestellung und Lieferung des Heizöls können zu Stoßzeiten manchmal zwei bis vier Wochen liegen. Viele Immobilienbesitzer denken, dass das Öl in den Sommermonaten erschwinglicher ist aufgrund der sinkenden Nachfrage. Dies trifft allerdings in den wenigsten Fällen zu“, so Filor weiter. „Mittlerweile richtet sich der Heizölpreis auch nach den Rohölnotierungen an den Börsen, nach politischen Unruhen in ölreichen Ländern sowie Lieferengpässe und Konjunkturdaten“. Immobilienexperte Filor rät Verbrauchern, die Preisentwicklung des Heizöls das ganze Jahr lang im Auge zu behalten. Recherche kann online oder in der Tageszeitung betrieben werden. Wichtig sei es zudem die Preise der öffentlichen Anbieter zu vergleichen bevor man eine Kaufentscheidung trifft. „Besonders empfehlenswert ist es, mit einigen Nachbarn oder Bewohnern aus dem Haus Heizöl zu bestellen. Bei einer größeren Abnahmemenge kann man durchaus mal einen Rabatt erhalten. Wichtig ist nur, dass die jeweiligen Besteller nicht mehr als drei bis fünf Kilometer voneinander entfernt wohnen. Mit Heizölrechnern kann man online prüfen, ob sich die Sammelbestellung wirklich für alle Beteiligten rentiert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Ein wichtiger Hinweis: Kommt es zu Zahlungsausfall eines einzelnen, müssen alle anderen Parteien der Sammelbestellung dafür haften. 

Des Weiteren sollten sich Verbraucher im Vorfeld informieren, wie viel Rest-Öl im Tank enthalten ist. Wenn das Öl geliefert wird, sollte der Immobilienbesitzer vor Ort sein. Der Vorgang des Tankens dauert nur eine Viertelstunde. Abschließend rät Immobilienexperte Filor, den Heizölbedarf durch erneuerbare Energien zu verringern. „Auch Modernisierungen sind sinnvoll, um sparsamer zu leben“, so Thomas Filor. 

Eigentümer können Immobilien an Verwandte vermieten

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht Eigentümer auf deren Vorteile aufmerksam, falls sie vorhaben, ihre Immobilie an Angehörige zu vermieten. „Dadurch, dass man von Angehörigen meist nur geringe Mieten verlangt, können Vorteile für beide Seiten entstehen, nämlich eine geringe Mietbelastung für den Mieter, aber auch eine geringe Summe, die der Eigentümer versteuern muss“, so Filor. Doch Achtung: Dieser Steuervorteil ist nur gegeben, wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete erhoben werden.

Thomas Filor: Stiftung Warentest testet flexible Immobilienkredite

Flexible Immobilienkredite sollten sich der Lebenssituation anpassen

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Immobilienkredite. „Im besten Falle passen sich Immobilienkredite der jeweiligen individuellen Lebenssituation an“, erklärt Filor und bezieht sich dabei auf eine Studie von Stiftung Warentest, die verschiedene flexible Immobilienkredite untersucht hat. Das Ergebnis zeigt, dass Immobilienkredite mit variablen Raten und Sondertilgungsrechten laut Stiftung Warentest sinnvoll und erschwinglich sind. „Nichtsdestotrotz sollten Verbraucher auf einige Dinge achten, beispielsweise, dass die Tilgungswahlrechte entweder gar nichts oder wenig kosten“, so Thomas Filor. Stiftung Warentest kommt zu dem Fazit, dass die getesteten Kredite mit flexiblen Tilgungsrechten nicht oder nur geringfügig teurer sind, als vergleichbare Angebote mit starrer Rückzahlung. „Oft sind die jährlichen Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Kreditsumme und eine variable Tilgung von zwei bis fünf Prozent im Standard-Zinssatz enthalten. Bei vielen Banken ist dies der Fall“, erklärt der Immobilienexperte aus Magdeburg weiter.

„Eine solche Flexibilität kann einem oft zu Gute kommen, beispielsweise für die Einzahlung von Prämien oder Extrageldern wie Weihnachtsgeld oder Baukindergeld“, erklärt Thomas Filor. „Auf der anderen Seite ist man besser abgesichert in finanziell schwierigeren oder schwer absehbaren Zeiten wie der Elternzeit oder der beruflichen Selbstständigkeit“, so Filor. Aber der Immobilienexperte rät zur Vorsicht: Die meisten Banken verlangen eine Mindestsumme pro Sondertilgung. „Dies muss im Vorfeld gut überlegt und abgesprochen werden. Auch die Anzahl der Ratenwechsel kann begrenzt sein. Es gibt wiederum Banken, die keine Begrenzung haben, allerdings Gebühren verlangen ab einer bestimmten Anzahl von Ratenwechseln. Stiftung Warentest rät abschließend, flexible Tilgungsrechte präzise im Kreditvertrag auszuformulieren. Dies schützt vor bösen Überraschungen2, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Weniger Genehmigungen für Wohnungen

In Deutschland werden derzeit weniger Wohnungen genehmigt werden. „Obwohl Experten davon ausgehen, dass die große Wohnungsnot, gepaart mit den niedrigen Zinsen zum gewünschten Wohnungsbauboom führen, geht diese Gleichung nicht in allen Teilen Deutschlands auf“, erklärt Filor. So zumindest die Bilanz für 2017. Der Immobilienexperte aus Magdeburg beruft sich dabei auf Zahlen des Statistischen Bundesamts. Die Anzahl der Genehmigungen für Wohnraum in Deutschland ist im ersten Halbjahr 2017 von Januar bis Juni mit 169.454 um rund 7,3 Prozent zurückgegangen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies recht erheblich. Die Genehmigungen für Einfamilienhäuser fielen laut Statistischen Bundesamt um 9,5 Prozent, die für Zweifamilienhäuser um 2,2 Prozent. Des Weiteren erlebten Wohnheime ein Minus von 31,8 Prozent. „Dazu zählen unter anderem auch Flüchtlingsunterkünfte“, so Filor weiter. Immobilienexperten vermuten, dass vor allem rechtliche Gründe für den Abwärtstrend verantwortlich sind. 

Thomas Filor: Der Bund verpasst seine Klimaziele für Immobilien

Der Bund hatte sich klare Klimaziele für Immobilien bis 2020 gesetzt – diese können voraussichtlich nicht erreicht werden

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit den Klimazielen der Immobilienwirtschaft. „In einer Anfrage seitens der FDP-Bundestagsfraktion sollte der Status der energetischen Sanierung von Bundesliegenschaften geklärt werden“, so Thomas Filor. Demnach werden die Klimaziele für den Wohnungsbestand der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) bis zum Jahr 2020 nicht erreicht. Nichtsdestotrotz fehlen bisher genaue Zahlen und Bilanzen. Das liegt daran, dass der Energetische Sanierungsfahrplan Bundesliegenschaften (ESB) bisher noch nicht beschlossen wurde. „Die Grundlage für die Sanierung sind Liegenschaftsenergiekonzepte, abgekürzt LEK. Die Erstellung dessen kostet viel Zeit“, erklärt der Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Bis April 2018 wurden im Sanierungsbereich rund 21 Millionen Euro investiert. Im Rahmen des Energieeinsparprogramms Bundesliegenschaften (EEP) wurde der Wärmebedarf seit 2010 jährlich um rund 90 Millionen kWh und der Primärenergiebedarf um rund 120 Millionen kWh reduziert. „Die EU-Gebäuderichtlinie gibt vor, dass ab 1. Januar 2019 alle neuen Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, die von Behörden als Eigentümer genutzt werden als Niedrigstenergiegebäude auszuführen sind. Ab dem 1. Januar 2021 kommen dann alle neuen Gebäude mit hinzu“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Die Definition des Niedrigstenergiegebäudes liefert ein präzises Gebäudeenergiegesetz. Ein Referentenentwurf dazu soll diesen Herbst verfasst werden. Fakt ist aber, dass das bisherige Ziel einer Reduzierung des Wärmebedarfs der BImA-Gebäude bis 2020 um 20 Prozent nicht zu erreichen ist. „Natürlich gibt es noch weitere Einsparziele, die eine Langzeitstrategie bis 2050 verfolgen. So soll der Primärenergiebedarf der Bundesliegenschaften um ganze 80 Prozent verringert werden“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Die Heizsaison beginnt bald wieder

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg machen heute darauf aufmerksam, dass der Vermieter allmählich die Heizung anstellen muss. Allerdings gelten immer die Regeln der allgemeinen Heizsaison und es kann durchaus sein, dass ein Mieter derzeit versuchen, die Heizung aufzudrehen und nichts geschieht. Wenn im Vertrag nichts extra geregelt ist, bedeutet das, dass die Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April definiert wird. Die Heizung muss zudem Temperaturen zwischen 20 bis 22 Grad garantieren, während das Warmwasser bis zu 45 Grad betragen sollte.

Immobilienexperte Thomas Filor: Warum in Neuseeland nur noch Einheimische Immobilien kaufen dürfen

Die in Neuseeland regierenden Sozialdemokraten haben ein Wahlversprechen eingelöst: Nun ist es Ausländern beinahe unmöglich, Immobilien  im Land zu kaufen

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor mit einer interessanten Entwicklung am neuseeländischen Immobilienmarkt: „Ausländer dürfen in Neuseeland in Zukunft keine Immobilien mehr kaufen, da die Regierung den Verkauf unterbunden hat. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise dermaßen durch ausländische Investitionen und Käufe gestiegen, dass Immobilien für Einheimische unerschwinglich wurden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. David Parker, Abgeordneter für Wirtschaftsentwicklung, Umwelt, Handel und Exportwachstum in Neuseeland, betonte, die Menschen hätten es satt, Mieter in ihrem eigenen Land zu sein. Mit dem Verbot erhoffe sich die Politik eine Entspannung des überhitzten Marktes. Laut Immobilienexperte Thomas Filor sind derzeit nur noch ein Viertel der Neuseeländer in Besitz von Immobilieneigentum – Anfang der 1990er Jahre waren es noch rund die Hälfte der Bevölkerung. So hatten sich die durchschnittlichen Immobilienpreise in Neuseelands größter Stadt Auckland in den letzten zehn Jahren beinahe verdoppelt. Landesweit hatten die Immobilienpreise sogar um ganze 60 Prozent zugelegt. Dies bestätigt auch eine Studie aus dem Jahr 2017, wonach Neuseeland die höchsten Immobilienpreise weltweit vorweist. „Auch die Obdachlosenzahlen waren in den vergangenen fünf Jahren gestiegen. Eine solche Entwicklung bringt klare Warnsignale mit sich. Vergleichbar mit der Lage in Deutschland ist dies allerdings kaum. Hierzulande ist man weit von einer solch dramatischen Entwicklung entfernt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Die demokratische Regierung setzt damit ein Wahlkampfversprechen um. Das Verbot gilt für alle Nationalitäten. Ausgenommen sind lediglich Australien und Singapur. Für Neubauwohnungen gilt das Verbot nicht. Des Weiteren sollen in den kommenden Jahren in Neuseeland 100.000 neue Immobilien gebaut werden, darunter auch viele Sozialwohnungen. „Unterschätzen darf man auch nicht, was die Wahl Donald Trumps in dieser Entwicklung für eine Rolle spielt. Allein nach seiner Wahl hatten sich 13.000 Amerikaner bei der neuseeländischen Einwanderungsbehörde beworben und dementsprechend auch Immobilien im Land gekauft“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Steigende Mieten in den Großstädten schlagen auf die Einkommen

„In vielen Großstädten sind die Mieten so hoch, dass selbst Besserverdienende oft zu wenig vom Einkommen bleibt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse der Online-Jobplattform Stepstone und des Immobilienportals Immowelt. München  bilde dabei das Extrem. Doch auch in Frankfurt sei Wohnen teuer. Und Städte wie Hamburg und zunehmend Berlin schlagen sich ebenfalls auf das verfügbare Einkommen nieder. „Zum Glück ist diese Entwicklung nicht für alle Städte erkennbar. In Städten wie Dresden und Leipzig ist Wohnen weiterhin bezahlbar“, so Filor.

Immobilienexperte Thomas Filor über einen guten Tresor für die Immobilie

Ein Tresor in der Immobilie dient zur Aufbewahrung der Wertsachen. Filor gibt Tipps

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Tresor in der Immobilie. „Vor allem Geld und Schmuck sollten in einem Tresor aufbewahrt werden. Selbst in den besten Verstecken sind sie nämlich nicht sicher. Zwar ist es möglich, einen Tresor aufzubrechen – einem Einbrecher raubt dies aber kostbare Zeit und verursacht unter Umständen auch Lärm“, betont Thomas Filor aus Magdeburg. „Die meisten Tresore werden durch ein Schloss mit Schlüssel oder auch einer Zahlenkombination geschlossen und geöffnet. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.“ Die Problematik besteht laut Filor darin, dass viele Menschen den entsprechenden Schlüssel in der Immobilie aufbewahren, sodass der Einbrecher ihn unter Umständen findet oder man den Schlüssel gar verliert. „Es empfiehlt sich, einen Zweitschlüssel bei Verwandten oder Freunden zu deponieren, allerdings ohne Kennzeichnung“, so Filor weiter. „Beim Zahlencode hingegen brauch man sich nicht sorgen, von einem Schlüssel abhängig zu sein. Nichtsdestotrotz sollte man die Kombination nicht vergessen. Einfache Zahlenkombinationen wie Geburtstage dürfen auf keinen Fall benutzt werden. Zahlenschlösser sind meist batteriebetrieben, man sollte also darauf achten, dass man die Batterie auch von außen wechseln kann. Falls man den Tresor nur mit einem externen Werkzeug öffnen kann, muss die Versicherung umgehend informiert werden, um den Versicherungsschutz zu wahren“, betont Thomas Filor.

Des Weiteren rät Filor, Wertsachen im Tresor zu bewahren, die häufiger in Gebrauch sind. „Sehr wichtige oder wertvolle Dinge, die man nicht täglich nutzt, sollten in einem Bankschließfach aufbewahrt werden. Dazu gehören Dokumente, wertvolle Sammlungen sowie kostbares Gold und Schmuck.“ Für welchen Tresor man sich genau entscheidet hängt laut Filor von den jeweiligen Wertsachen, aber auch von der individuellen Wohnsituation ab. „Es gibt verschiedenen Einbruchssicherheiten, die darüber entscheiden, wie hoch die Versicherungssumme angesetzt werden. Je höher also der Widerstandsgrad, desto höher kann man den Inhalt versichern lassen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Das Badezimmer als Energiefresser der Immobilie

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass manche Duschköpfe erheblich mehr Energie verbrauchen als andere. Teilweise verbrauchen Duschköpfe 16 Liter Wasser pro Minute und mehr. Filor rät zu einem Duschkopf der nur bis zu 8 Liter pro Minute verbraucht.

Thomas Filor: Warum der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss

Vermieter mögen viele Freiheiten haben – nichtsdestotrotz müssen sie das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten

„Vermieter haben bei der Verwaltung ihrer Immobilie zwar viele Freiheiten. Das heißt aber noch lange nicht, dass sie absolut frei schalten und walten können, wie sie gerne wollen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf das sogenannte Gebot der Wirtschaftlichkeit. Zu diesem Thema hatte es kürzlich einen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 18 C 46/17) gegeben, über den auch der Deutsche Mieterbund berichtet hatte. „Das Urteil zeigt, dass wenn Vermieter gegen das Gebot verstoßen, Mieter dazu berechtigt sind, Betriebskosten zurückzufordern“, so Thomas Filor weiter. In dem vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte ging es um einen Streit zwischen Mieter und Vermieter: Es stand eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung. Demnach sollte der betroffene Mieter 305,34 Euro nachzahlen. Der Mieter betrachtete die Kosten in Höhe von 304,72 Euro als viel zu hoch und beklagte sich vor allem über die Höhe der Hauswartskosten. Im Endeffekt stimmt ihm das Berliner Gericht zu: Sie befanden die als überteuert. Anhand der Berliner Betriebskostenübersicht konnten sie feststellen, dass die Kosten für solche Hausmeistertätigkeiten üblicherweise zwischen 0,06 Euro und 0,36 Euro pro Quadratmeter liegen. In dem verhandelten Fall wurden hingegen 0,67 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. „Damit hat der Vermieter klar gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen und sich keinen Gefallen getan. Außerdem waren in der ohnehin schon zu hohen Summe nicht einmal die Kosten für die Gebäudereinigung aufgeschlüsselt“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Es gibt zwar für jeden Vermieter einen Ermessensspielraum. Das heißt aber nicht, dass ein Vermieter nicht darum bemüht sein muss, einen günstigen Vertrag zu schließen“, erklärt Thomas Filor abschließend. 

Immobilienexperte Thomas Filor: Seit Jahren fallen die Immobilienpreise erstmals – aber nur international

Über rückgehende Preise auf dem Weltmarkt und weiterhin steigende Preise in Deutschland

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einer interessanten Entwicklung: Auf wichtigen Immobilienmärkten zeichnet sich derzeit weltweit ab, dass die Preise von erstmals sinken. Allerdings nur an einigen wichtigen Immobilienstandorten weltweit. In Deutschland ist keine Preisumkehr erkennbar. „Spannend ist es nun zu beobachten, was tatsächlich langfristig passieren wird. Gesetz den Fall, dass der Abwärtstrend anhält, könnten dies durchaus Auswirkungen auf die Finanzmärkte haben, da Immobilien eine beliebte und sichere Kapitalanlage sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Immobilien als Kapitalanlage sind meist stark fremdfinanziert. Als potentielle Ursache sieht Thomas Filor daher die Anhebung des Zinsniveaus beim US-Dollar durch die US-amerikanische Zentralbank – diese stelle nach wie vor die Weltleitwährung dar. „Käufer weltweit, doch vor allem in den USA, haben die historisch niedrigen Zinsen genutzt, um sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen. Hypotheken haben aber oft variable Zinsen. Kommt es zu einer Zinssteigerung, fällt es den Menschen schwerer, ihre Kredite zu bedienen“, erklärt Immobilienexperte Filor aus Magdeburg weiter. „Dies könnte sich im Umkehrschluss auf die allgemeine Nachfrage nach Immobilien auswirken“. Laut Informationen von Bloomberg ist besonders der Markt in London stark betroffen. „Dies hängt natürlich auch mit dem Brexit zusammen. Potentielle Investoren haben Angst vor den anstehenden Änderungen“, so Filor. Weitere gefährdete Märkte sind Peking, Sydney, New York City, Hongkong und Toronto. Hier stiegen die Immobilienpreise in den letzten Jahren eklatant, so dass anerkannte Fachleute von einer „Verschnaupause“ ausgehen. „Was die deutschen Immobilien angeht - sagt Thomas Filor -, müssen die Menschen deutlich mehr Geld für Immobilien ausgeben“. Vor allem in den großen Metropolstädten würden die Preise weiterhin steigen. „Die Nachfrage ist hoch und das Angebot knapp. Dies führt auch weiterhin zu steigenden Preisen“, so der Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.

Angaben zum Energiebedarf müssen bei Immobilienanzeigen genau sein

„Viele Menschen betrieben ihre Immobiliensuche online. Dabei müssen sie sich zunächst auf die gemachten Angaben des Vermieters oder Eigentümers verlassen. Doch vor allem beim Energiebedarf können diese Angaben sehr ungenau sein“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Nun entschied auch der Bundesgerichtshof (BGH) offiziell, dass Vermieter und Eigentümer dazu verpflichtet sind, Angaben zum Baujahr, zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger der Heizung, zum Energiebedarf oder -verbrauch sowie bei Wohngebäuden zu Energieeffizienzklasse zu machen. (AZ: I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17). SO besagt es die Energieeinsparverordnung.

Immobilienexperte Thomas Filor: Immobilienmakler und Verkäufer verdienen mit Berliner Immobilien

Mieter und Käufer müssen tiefer in die Tasche greifen, Immobilienmakler und Verkäufer verdienen sich eine goldene Nase am Berliner Immobilienmarkt

In dieser Woche erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg, dass man mit Immobilien in der Hauptstadt so viel Geld verdienen kann, wie schon lange nicht mehr. „In Berlin wurden allein im vergangenen Jahr Wohnungen, Häuser und Grundstücke für 18,2 Milliarden Euro verkauft worden. Das sind definitiv Rekordwerte“, sagt Filor und bezieht sich dabei auf den Immobilienmarktbericht Berlin 2017/2018 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Dieser bezieht sich auf notarielle Kaufverträge des Vorjahres und liefert damit eine detaillierte Preisübersicht über den Immobilienmarkt. Demnach sei nach der Wiedervereinigung nie so viel Geld für Immobilien ausgegeben worden. „Die Preise für Immobilieneigentum und Bauland sind exorbitant gestiegen. Diese Entwicklung könnte vor allem Mietern Sorgen bereiten“, so Filor weiter. Laut Immobilienmarktbericht Berlin wurden im vergangenen Jahr 16.548 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt – ein Plus von 25 Prozent. Aus diesem Grund alarmiert auch der Berliner Mieterverein (BMV): Die Ergebnisse seien eine Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung. „Problematisch sind die Eigenbedarfskündigungen und die massiven Mietpreissteigerungen auf jeden Fall. Dies erschwert den sozialen und preisgünstigen Wohnungsbau“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Seines Erachtens nach sei eine umfassende Reform des Mietrechts durch die Bundesregierung unerlässlich. „Vor der Wahl wurde viel versprochen, doch nun muss es auch langsam einmal an die konkrete Umsetzung gehen. Die Zukunft der Mietpreisbremse ist nach wie vor unklar. Auch soll es eine Begrenzung von Mieterhöhungen auf zwei Prozent pro Jahr geben sowie die Senkung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent“, betont Filor. „Auch der sogenannte Milieuschutz ist in Berlin ein wichtiges Thema“, so der Immobilienexperte aus Magdeburg abschließend.  

Preissteigerungen nicht nur in Metropolen

„Dabei gibt es sogar erste Überlegungen, ob das anstehende Baukindergeld die ohnehin angespannte Lage in den gefragten Großstädten nicht noch zusätzlich antreibt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Doch nicht nur in den Metropolen steigen die Preise, das Preiswachstum gilt bundesweit. So zeigt der EPX Index von Europace, der auf der Basis von 35.000 monatlichen Transaktionen erstellt wird, einen Preisanstieg bei Neubauten und Bestandshäusern von 0,53 Prozent. Eigentumswohnungen wurden um 0,86 Prozent teurer. Insgesamt ergibt sich daraus ein Gesamtindex von 0,64 Prozent. „Über ein Jahr rückwirkend betrachtet, liegen die Zahlen deutlich höher“, meint Filor.

Der Deutsche Ferienhausverband liefert Zahlen

Der Ferienhausmarkt in Deutschland ist unterentwickelt. Der Deutsche Ferienhausverband hat hingegen ausrechnen lassen, dass es in der Bundesrepublik etwas mehr als eine Million Betten in Häuschen und Wohnungen gibt und Bundesbürger dort jährlich 103 Millionen Nächte verbringen. Damit sind wir Ferienhaus-Europameister. Ferienhäuser waren in Deutschland lange nicht üblich, diese Kultur wird erst richtig groß. Die Leute quartierten sich über Jahrzehnte in Fremdenzimmern und Wohnungen ein, der Trend zu freistehenden Häusern ist jung. 8 Milliarden Euro geben die Gäste privater Ferienhausanbieter im Jahr aus, nur 38 Prozent gehen an die Unterkünfte. 2 Milliarden wandern  in die Kassen der Gastronomie, den Rest verbuchen Supermärkte, Souvenirgeschäfte, Schwimmbäder und Freizeitparks. Längst vergessene Ferienregionen werden nun wiederbelebt, die Infrastruktur wird erneuert, Arbeitsplätze in der Gastronomie und im Dienstleistungssektor werden ständig neue geschaffen. Die Zahl der Ferienhausdörfer in Deutschland könne sich glatt verdoppeln – und das schon binnen weniger Jahre.

Wohnungsbau in München sollte stärker gefördert werden

Die Stadt München wächst stetig, die Preise und auch Mieten steigen. Der Oberbürgermeister der bayerischen Metropole will aus diesem Grunde die umliegenden Gemeinden dazu motivieren, wieder mehr Bauland auszuweisen. Denn Bund und Land seien in der Pflicht: Auch sie müssten den Wohnungsbau stärker fördern sowie bessere Verkehrsverbindungen erschaffen. Nur München allein wird im Jahr 2030 satte 200.000 Einwohner mehr zählen als heute. München hat es sich zum Ziel gemacht, jetzt gemeinsam mit dem Umland Strategien entwickeln, um den Wohnungsbau in der Region allgemein anzukurbeln. Der Startschuss wurde mit einer großen Konferenz im Rathaus gesetzt. Weitere Projekte sollen bald folgen. 

Immobilienexperte Thomas Filor: Warum man mit Wohnungen so viel verdienen kann wie seit 25 Jahren nicht mehr

Derzeit können Wohnungsbesitzer so viel mit ihren Wohnungen verdienen, wie seit 25 Jahren nicht mehr – Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf 

Magdeburg, 10.07.2018. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Renditen durch Immobilien. Wohnungsbesitzer können nämlich derzeit so hohe Renditen erzielen wie seit dem Jahr 1993 nicht mehr – also seit 25 Jahren. „Der ausschlaggebende Grund dafür sind die stark gesunkenen Zinsen für Hypothekenkredite“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei sowohl auf den German Property Index als auch auf die Datenreihe, welche die Entwicklung der Zinssätze für Hypothekenkredite zeigt. Der German Property Index zeigt die Entwicklung der Bruttorendite bei Mietwohnungen. „Man muss beide Zahlenreihen im Verhältnis zueinander betrachten und kann so die Nettorendite betrachten“, erklärt Filor weiter. Im Jahre 1992 lag diese sogenannte Nettorendite bei ungefähr 0,4 Prozent – und das im besten Fall. Gleichzeitig lagen die Zinssätze Anfang der 90er-Jahre zwischen sieben und acht Prozent, die Bruttorendite lag bei 6,1 und 7,4 Prozent. „Dies bedeutete im Klartext, dass sich kaum Privatpersonen überhaupt eine Immobilie leisten konnten. Die Regierung sah sich daher gezwungen, den Wohnungsbau mit massiven Steuervergünstigungen anzuregen, sodass sich das Ertragspotential vervielfachte“, so Thomas Filor weiter. Mittlerweile hat sich die Situation laut Thomas Filor allerdings stark geändert: Investoren konnten vor allem in den vergangenen Jahren positive Nettorenditen erzielen aufgrund von historisch niedrigen Zinssätzen. „Das höhere Ertragspotential macht Wohneigentum attraktiver denn je. Dies gilt besonders für Großstädte“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Der Immobilienexperte Thomas Filor ist seit rund 20 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig. Schwerpunkt sind denkmalgerechte Sanierungen von Wohnimmobilien. Besonderer Wert wird dabei auf die Erhaltung kulturhistorisch bedeutsamer Immobilien gelegt. Dabei werden bevorzugt Objekte in Magdeburg und Leipzig erworben, die kernsaniert werden müssen.

Thomas Filor über Investments in Osteuropa

Warum sich laut Immobilienexperte Filor ein Investment im Immobilienbereich in Osteuropa lohnen kann

In dieser Woche macht Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg darauf aufmerksam, dass ein Investment in Immobilien in Osteuropa immer noch sehr lohnenswert sein kann. „Dabei ist besonders der polnische Markt äußerst empfehlenswert“, sagt Filor und bezieht sich dabei auch auf die jüngsten Ergebnisse des Immo-Dienstleisters CBRE. Demnach seien die Investitionen im ersten Halbjahr 2018 über 100 Prozent gestiegen. Allein im Bereich der Gewerbeimmobilien seien die Investitionen verglichen mit den ersten sechs Monaten 2017 um 105 Prozent gestiegen. „Polen gehört bereits seit Jahren zu einem der attraktivsten Immobilienmärkte in Mittel- und Osteuropa. Unterdessen sind die Zinsen für Staatsanleihen verhältnismäßig niedrig. Investoren favorisieren daher eher Immobilien“, so Immobilienexperte Thomas Filor. „Polen ist nicht nur ein großer, sondern auch ein stabiler Markt. Auf dem polnischen Markt ist eine Rendite von bis zu 5 Prozent möglich, so Filor weiter. „Zwar liegt die Rendite beispielsweise auf dem rumänischen Markt zwei Prozent höher, das Vertrauen hinsichtlich seiner Stabilität ist allerdings nicht gegeben“, so Filor weiter. In Rumänien sind die Immobilien-Investitionen laut CBRE im ersten Halbjahr 2018 um 37 Prozent gesunken. „Fakt ist: Je höher das Risiko, desto höher auch die möglich zu erzielende Rendite. Polen bietet da einen guten Mittelweg.“ Aussagekräftigere Daten, auch hinsichtlich Tschechien und Ungarn, würde es laut CBRE erst zum Jahresende geben. „Interessant ist, dass das Investitionsvolumen in Tschechien in den vergangenen drei Jahren fast dreimal so hoch ist wie in Polen. In den Mittel- und Osteuropastaaten (sogenannte CEE-Staaten) wurden im ersten Halbjahr 2018 5,13 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. „Die Nachfrage bleibt also offensichtlich hoch. Am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt wurden im ersten Halbjahr 2018 rund 2,3 Milliarden Euro investiert. Natürlich sind die Renditen hierzulande niedriger als in Polen oder Rumänien, allerdings gibt es hier auch eine höhere Sicherheit“, so Thomas Filor abschließend.

Klimaanlage in der Immobilie

Angesichts der Sommerhitze ist für viele die Klimaanlage die letzte Bastion der Immobilie, die für Abkühlung sorgt. „Dementsprechend statten viele Immobilienbesitzer ihre Immobilie von Anfang an mit solch kühlenden Geräten aus“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Natürlich besteht auch noch nachträglich die Möglichkeit, die Immobilie mit einer Klimaanlage auszustatten. „Technisch stellt das in den seltensten Fällen ein Problem dar, schwieriger ist es rechtlich, da es sich meist um eine bauliche Veränderung der Immobilie handelt“, betont Filor. 

Wie man die Kreditwürdigkeit künftig besser einschätzen kann

„Die neuen Leitlinien bieten nun klarer gefasste Einflussfaktoren zur Einschätzung der Kreditwürdigkeit“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. Berücksichtigt werden nun künftige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien und positive zu erwartende Ereignisse wie die Entfristung einer Beschäftigung oder die Wiederaufnahme einer Berufstätigkeit nach der Elternzeit. Dies betrifft insbesondere junge Familien. Für Ältere ist wichtig, dass der Immobilienwert wie auch andere Vermögenswerte bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit miteinbezogen werden kann und diese im Todesfall Abdeckung bieten würden. „Damit wird die Finanzierung, auch die Anschlussfinanzierung nicht mehr ausschließlich abhängig von den erzielten Renteneinnahmen, was zu einer deutlichen Entspannung bei angehenden Rentnern führen dürfte“, meint Thomas Filor. Zudem verständen sich die Leitlinien eben nur als solche und ließen nach Willen der Gesetzgeber ausreichend Handlungsspielraum.

Erhebliche Preisunterschiede in den Top-7 Metropolen

„Weniger bekannt ist, dass es auch in den Städten selbst große Unterschiede gibt - und damit Chancen für Immobiliensuchende“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Zu diesem Ergebnis kam unlängst beispielsweise die Immobilienplattform Homeday. Danach legten in den ausgewählten Metropolstädten Berlin Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf die Preise alleine in den letzten drei Jahren um mehr als 30 Prozent zu. Dennoch sei vielerorts durchaus noch bezahlbares Wohneigentum vorhanden. Für diese Untersuchung „zerlegten“ die Immobilienexperten von Homeday die Städte in Quartiere und unterteilten sie in fünf Gruppen - von sehr günstig bis sehr teuer. „Wer also auf der Suche ist, sollte sich nicht von offenkundig teuren Objekten abschrecken lassen. Bei richtiger Suche hat noch so mancher sein „Traumobjekt“ zum vertretbaren Preise gefunden“, weiß Thomas Filor. 

Immobilienexperte Thomas Filor über Öko-Waschmittel

Öko-Waschmittel klingen auf den ersten Blick vielversprechend – wer die Umwelt schützen möchte, sollte aber genauer hinschauen

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Öko-Waschmittel. „Viele Haushalte entscheiden sich für Öko-Waschmittel, weil sie nicht nur saubere Kleidung, aber auch ein reines Gewissen versprechen. Wie bei Lebensmitteln und Kosmetika muss man allerdings zwei Mal hinschauen, um die wirklich umweltschonenden Produkte zu erkennen“, betont Thomas Filor. So betont auch das Umweltbundesamt, dass die Begriffe "bio" oder "öko" sehr vage und wenig definiert sind. „Oft meinen Hersteller damit, dass die verwendeten Rohstoffe ökologisch sind. Die Problematik besteht aber darin, dass selbst natürliche Rohstoffe das Abwasser stark belasten können. Ein gutes Beispiel dafür ist Orangenschalenöl. Dieses wird gerne eingesetzt, da es gut riecht und als organisch deklariert werden kann. Allerdings ist es giftig für Wasserorganismen“, erklärt Thomas Filor weiter. „Zwar hat sich in Sachen Umweltschutz schon viel getan, aber trotzdem müssen Verbraucher aufmerksamer werden und beispielsweise auf Siegel achten. Auf der sicheren Seite ist man, wenn man sich für das EU-Ecolabel oder den Blauen Engel entscheidet“, so Thomas Filor weiter. Die EU verbietet den Einsatz von Phosphor und achtet darauf, dass waschaktive Substanzen in den Kläranlagen abgebaut werden können. „Ein großes Problem ist aber Mikroplastik. In Flüssigwaschmitteln wird es häufig benutzt, um die Flüssigkeit schimmernder wirken zu lassen. Auf die Waschleistung hat dies jedoch gar keinen Einfluss. Auch viele Duftkomponenten sind höchst umweltschädlich, insbesondere für Wasserorganismen. Sie sind biologisch schlecht abbaubar und können auch Allergien beim Verbraucher hervorrufen“, betont Thomas Filor.  Nichtsdestotrotz gibt es auch Siegel, die weniger eindeutig und eher intransparent sind. „Doch auch Zertifikate allein müssen nicht ausschlaggebend sein. Man kann auch gute und umweltfreundliche Produkte im Bioladen kaufen“, so Thomas Filor abschließend. Von den umweltfreundlichen Waschnüssen rät das Umweltbundesamt ab: Sie würden das Problem nur verlagern, da die Nüsse in Indien angebaut werden. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass die Preise vor Ort steigen und die Menschen häufiger industrielle Reiniger nutzen.

Bauherren müssen Garten im Vorfeld planen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg rät Bauherren ihren Garten im Vorfeld zu planen – vor allem, wenn sie diesen in Eigenregie gestalten wollen. So sollte früh genug entschieden werden, wie hoch die Sockellinie sein soll. Diese bestimmt nämlich, wie hoch das Grundstück mit Boden aufgefüllt werden soll. „Es gilt auf die obere und untere Sockellinie zu achten, aber auch auf die Abdichtung am Haus. Die Abdichtung am Haus muss über das Niveau des Gartenbodens stehen, andernfalls drohen Feuchteschäden. 

Thomas Filor: Wenn der Partner in die Immobilie einziehen möchte

Ohne die Erlaubnis des Vermieters kann ein Mieter seinen Partner nicht ohne Weiteres einziehen lassen. Doch kann der Vermieter den Wunsch wirklich verwehren?

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg hatte sich in der Vergangenheit bereits mit dem Thema beschäftigt, was Paare oder Eheleute tun können, wenn sie sich trennen und ein Partner aus der Immobilie ausziehen will. Diese Woche geht es um Paare, die gerne zusammenziehen wollen. „Viele Paare stellen sich ab einem bestimmten Zeitpunkt die Frage, ob es nicht besser wäre, sich eine Wohnung zu teilen. Ein Partner gibt seine Mietwohnung auf und zieht beim anderen ein. Das Problem ist allerdings, dass der Vermieter erstmal grünes Licht geben muss“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Der Einzug des Partners ist also kein so leichtes Unterfangen, wie man meinen mag. „Vermietet der Mieter unter, ohne den Vermieter vorher in Kenntnis zu setzten, handelt es sich um eine Vertragsverletzung. Diese kann im schlimmsten Fall zur Kündigung des Mieters führen“, so Filor weiter. Nichtsdestotrotz setzt eine fristlose Kündigung voraus, dass der Vermieter im Vorfeld eine Abmahnung aussprechen muss. „Einen Ehepartner oder einen eingetragenen Lebenspartner darf der Mieter prinzipiell ohne Zustimmung des Vermieters aufnehmen. „Für das gute und auf Vertrauen basierte Verhältnis mit dem Vermieter sollte man diesen trotzdem über den Zuzug in Kenntnis setzten“, rät Filor. „Der Vermieter kann aber auch bei nicht eingetragenen Partnerschaften kaum nein sagen. Die finanzielle Situation oder die Herkunft des Partners sind nämlich irrelevant und dürfen kein Grund zur Ablehnung sein.“ Nichtsdestotrotz weist Immobilienexperte Thomas Filor darauf hin, dass eine Erhöhung der Miete aber durchaus eintreten kann und auch berechtigt ist. Dabei bezieht er sich auf Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). „Hierbei geht es um eine Vertragsanpassung und es können sowohl die Nettokaltmiete als auch die Nebenkosten steigen. Natürlich erhöht sich der Abnutzungsgrad des Mietgegenstands und auch die Betriebskosten. Wird der Partner in den Mietvertrag aufgenommen, muss oft ein komplett neuer Vertrag formuliert werden“, so Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor: Kinderlärm in der Immobilie

Kinderlärm in der Immobilie kann laut Thomas Filor Grenzen überschreiten – Nachbarn müssen nicht alles hinnehmen

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Kinderlärm im Mietshaus. Demnach müssen Nachbarn zwar Kinderlärm bis zu einem gewissen Punkt hinnehmen, doch dies hat natürlich seine Grenzen. „Ruhezeiten müssen trotzdem eingehalten werden, vor allem in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietparteien“, betont Immobilienexperte Filor und bezieht sich dabei auf ein Urteil des Amtsgerichts München (Az.: 281 C 17481/16). Laut diesem Urteil kann es einer Familie auferlegt werden, die Ruhezeiten einzuhalten. „Dies gilt insbesondere dann, wenn die Lärmbelästigung einer Mietpartei, irrelevant ob mit oder ohne Kinder, sehr hoch ist. Leiden die verbleibenden Mietparteien darunter, können sie rechtlich vorgehen“, so Filor weiter. In dem in München verhandelten Fall ging es um eine Familie mit zwei Kindern, welche wiederholt durch Lärm mit den anderen Hausbewohnern aneinander geraten war. Kritikpunkte, welche durch ein Lärmprotokoll der Nachbarn festgehalten wurde, waren beispielsweise lautstarke Unterhaltungen, Musik, Geschrei und Getrampel oder auch Türen knallen und Springen. Sämtliche Kritik und Bitten, sich ruhiger im Mehrfamilienhaus zu verhalten, lehnte die Familie ab. Das Gericht tolerierte diese Rücksichtslosigkeit nicht und untersagte der Familie, gegen die Ruhezeiten zu verstoßen. Andernfalls müssen sie ein Ordnungsgeld zahlen. „Es geht nicht nur um den Kinderlärm. Laute Musik oder Geräusche durch Gespräche oder den Fernseher sind ebenso untersagt während der Ruhezeiten“, erklärt Thomas Filor abschließend. „Oft sind Gerichte bei Familien sehr nachsichtig, aber in diesem Fall ging die Lärmbelästigung weit über normalen Kinderlärm hinaus.“

WIKR: Korrektur und nun Ergänzung

Gut zwei Jahre nach Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) in Deutschland sollen die neuen Leitlinien bei in der Praxis aufgetretenen Fragen zu den Anforderungen im Hinblick auf die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Baufinanzierungen geklärt werden. „Generell eine positive Entwicklung, insbesondere weil nun konkretere Aufstellung der Einflussfaktoren für die Kreditwürdigkeitsprüfung definiert wurden“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Nötig wurde dies unter anderem deshalb, weil die WIKR auf der einen Seite teilweise sehr „grob gefasste“ Begrifflichkeiten enthält. Beispielsweise lässt die Begrifflichkeit ‚nachhaltige finanzielle Tragfähigkeit‘ viel Raum Interpretationen. „Da auf der anderen Seite die Kunden von Finanzierungen mit weitreichenden Rückabwicklungsrechten ausgestattet wurden, was wiederum zu Haftungsproblemen bei Finanzierern sorgte, entstand eine Verunsicherung, die nicht selten dazu führte, dass eine Finanzierung bei Unklarheiten eher abgelehnt, denn vergeben wurde. Dies sorgte bei vielen Finanzierungswilligen für Unmut“, so Filor. 

A-Städte boomen mehr denn je

In dieser Woche macht Immobillienexperte Thomas Filor aus Magdeburg darauf aufmerksam, wie enorm die Preise auf dem Immobilienmarkt steigen. Vor allem in A-Städten, beispielsweise in Hamburg, haben sich Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke jeweils um bis zu zehn Prozent verteuert. Dabei erfreuen sich Wohnimmobilien besonders großer Beliebtheit, während die Quadratmeterpreise für Mehrfamilienhäuser sogar um zwölf Prozent stiegen.

Verfügbares Einkommen wird Preisen für Wohneigentum kaum gerecht

Eine Studie zeigt, wie die Wohnungspreise von den verfügbaren Einkommen abweichen. Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg diskutieren in dieser Woche eine aktuelle Studie des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken, laut der die Wohnungspreise sich von den Einkommen der Bürger entkoppeln – und das vor allem in den Metropolen. Demnach haben sich die Preise von Wohneigentum von den verfügbaren Einkommen in den sechs größten deutschen Städten signifikant abgewandt. Dabei handelt es sich um die Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt und Stuttgart.

Thomas Filor: Warum Eigentümer zum Wohnungsverkauf verpflichtet werden können

Kommen Eigentümer ihren Verpflichtungen nicht nach, können sie schlimmstenfalls zum Wohnungsverkauf verpflichtete werden. Dies bestätigt ein Urteil aus Hamburg

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg beschäftigt sich heute mit einem Fall, der vor dem Landgericht Hamburg diskutiert wurde (Az.: 318 S 50/15). „Dabei geht es darum, dass wenn der Wohnungseigentümer seinen Pflichten nicht nachkommt, er von der Eigentümergemeinschaft gezwungen werden kann, seine Immobilie zu verkaufen“, so Filor. „Dabei handelt es sich natürlich um einen Härtefall. Konkret bedeutet das, dass den anderen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht möglich ist“. Im vor dem Landgericht Hamburg verhandelten Fall war die Immobilie des angeklagten Eigentümers dermaßen vollgestellt, dass die Eigentümergemeinschaft den gemeinsam beschlossenen Austausch der Fenster nicht realisieren konnte. Die extra für diesen Anlass maßgefertigten Fenster mussten aufgrund dieses einen Eigentümers zwischengelagert werden. Hinzu kam, dass der Einbau von Kaltwasserzählern und das Ablesen der Heizkörper nicht möglich war – und das, obwohl der Eigentümer zuvor rechtskräftig dazu verurteilt worden war. Des Weiteren konnten der Kellerverschlag und der Stellplatz in der Tiefgarage nicht genutzt werden, da auch diese Bereiche zugestellt waren. „Dies verursachte eine Rattenplage. Der Eigentümer betonte, dies sei seine Privatsache und betreffe die anderen Eigentümer nicht“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Das sah das Landgericht Hamburg anders: So stelle das Verhalten des Eigentümers eine Gefährdung für die notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum dar. Seinetwegen konnten diese Arbeiten nicht umgesetzt werden. „Sowohl der Einbau neuer Fenster oder von Wasserzählern betrifft offensichtlich alle Wohnungseigentümer gleichermaßen“, so Thomas Filor abschließend. Die Richter betonten, die Entziehung von Eigentum stelle zwar einen schweren Eingriff in das grundrechtlich geschützte Recht dar – doch in diesem Fall sei es leider notwendig.