Norwegens Staatsfonds erkennt Verluste bei britischen Immobilien

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass Norwegens Staatsfonds derzeit Verluste bei britischen Immobilien erkennt. Demnach hat der Staatsfonds den Wert entsprechender Immobilien in seinem Portfolio um ganze fünf Prozent abgewertet. "Die Immobiliensituation auf der Insel scheint angespannt. Sollte es zu einer realen Krise kommen, werden auch die Banken zur Kasse gebeten", erklärt Filor. 

Thomas Filor über Immobilienversteigerungen in der Hauptstadt

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf die Möglichkeit einer Immobilienauktion aufmerksam. So wurden beispielweise bei einer Auktion in Berlin zwei denkmalgeschützte Bahnhöfe und eine ehemalige Schule versteigert. „Bei solchen Auktionen kann es schon mal passieren, dass man für 2000 Euro Besitzer eines leerstehenden Bahnhofs ist“. Bei der 30. Versteigerung der AG in Berlin wurden insgesamt etwa 90 Immobilien aus neun Bundesländern versteigert.

Gibt es in Deutschland einen Wohnungsleerstand?

Eines der größten Dienstleistungsunternehmen im Immobilienmarkt, die CBRE Group hat eine umfangreiche Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes vorgenommen. Hierbei wurde hinterfragt, wie viele Wohnungen kurzfristig für eine Neuvermietung zur Verfügung stehen. Interessant ist dabei, dass die Stadt mit den meisten freien Wohnungen nicht etwa im Osten liegt. Es handelt sich vielmehr um die niedersächsische Stadt Salzgitter, in der 11 Prozent der Geschosswohnungen leerstehen. Während beispielsweise in Chemnitz (9,5 Prozent), Pirmasens (9,0 Prozent), Schwerin (8,9 Prozent) und Halle an der Saale (8,6 Prozent) freie Wohnungen zu haben wären, liegt der Bundestrend bei 3,1 Prozent. Diese massive Differenz wird jedoch im wesentlichen dadurch getragen, dass es einige Metropol-Standorten in Deutschland gibt, an denen faktisch überhaupt kein Überangebot an Wohnungen mehr vorhanden ist. Hierzu zählen beispielsweise München und Hamburg, inzwischen aber auch weite Teile Berlins. „Wichtig an dieser Marktanalyse ist die Tatsache, dass es kein Ost-West Gefälle gibt, sondern dass das Angebot an Wohnungen sich sehr stark daran orientiert, wie gefragt bestimmte Standorte sind. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Stadt Leipzig, wo in bestimmten Stadtteilen bereits Wohnungsnotstand herrscht“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Warum Immobilien den Deutschen zu teuer sind

Die Immobilienpreise steigen stetig an, und so mancher Deutscher kann und will nicht mehr mithalten. Dieses Ergebnis  belegt der im August  veröffentlichten Stimmungsindex Baufinanzierung der Comdirect Bank. Eine glatte Mehrheit von 58 Prozent hält die Immobilienpreise in ihrer Region für viel  zu hoch. Insbesondere in den Großstädten ist die Verärgerung deshalb groß. Hier halten mehr als zwei Drittel der Bürger die Preise für Wohnungen und Häuser für zu hoch. Nach Angaben der Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P) sind die Kaufpreise für Immobilien in den vergangenen sechs Jahren bundesweit um ein Fünftel  gestiegen. In den sieben größten Städten Deutschlands erhöhten sich die Preise sogar um fast 50 Prozent. Sogar die Bundesbank betrachtet diese rasante  Preiseentwicklung mit Sorge. In den Metropolen hält sie die Preise für um 10 bis 20 Prozent überbewertet. Dies betreffe die Städte  Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf.

Thomas Filor: Bei Graffiti keine Mietminderung

Warum Graffiti an der Wand kein Grund zur Mietminderung ist

Graffiti ist reine Geschmackssache – für die einen ist es Kunst, für die anderen ist es ein Schandfleck im Stadtbild. Besonders empfindlich werden die Menschen, wenn es sich um Graffiti an ihrer eigenen Haustür oder Hauswand handelt. „Nichtsdestotrotz sind mit Graffiti beschmierte Hauswände kein Grund zur Mietminderung“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Es ist absolut verständlich, dass Mieter diese Schmierereien weder schön, noch kunstvoll finden und es ungern auf eigene Kosten beseitigen lassen möchten“. Fakt ist aber, dass derartige Malereien – egal, wie man es dreht und wendet – nicht von der Miete abgesetzt werden können. Lediglich wenn das Ausmaß an Graffiti überdimensional groß sein sollte und der Vermieter nicht handelt, könnten Mieter darüber diskutieren. „Ist es wirklich so, dass Fassaden in einem enormen Umfang von Graffiti gezeichnet sind, kann versucht werden, die Miete zu mindern. Dies kommt allerdings auch auf die örtlichen Verhältnisse an“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Dies bestätigt auch der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland.

Kriterium bei der Entscheidung ist, ob die Immobilie durch das Graffiti tatsächlich verwahrlost wirkt oder nicht. „Mit den örtlichen Verhältnissen ist gemeint, dass in einer Graffiti-typischen Stadt wie Berlin weniger schnell Konsequenzen gezogen werden als beispielsweise in München, dessen Stadtbild freier von beschmierten Häusern ist“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. Wenn also Graffiti in bestimmten Wohngegenden eher unüblich ist, haben die Mieter bessere Chancen, eine schnelle Beseitigung zu fordern. Des Weiteren gibt es aber auch Graffiti, die der Vermieter selbst in Auftrag gegeben hat. „Das ist das gute Recht des Vermieters und in diesem Fall kann der Mieter nicht von einer objektiv gesehenen Verunstaltung sprechen, solange es den örtlichen Bestimmungen entspricht“, sagt Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor über den Ferienhausmarkt

Der Ferienhausmarkt in Deutschland ist unterentwickelt. Der Deutsche Ferienhausverband hat hingegen ausrechnen lassen, dass es in der Bundesrepublik etwas mehr als eine Million Betten in Häuschen und Wohnungen gibt und Bundesbürger dort jährlich 103 Millionen Nächte verbringen.

Damit sind wir Ferienhaus-Europameister. Ferienhäuser waren in Deutschland lange nicht üblich, diese Kultur wird erst richtig groß. Die Leute quartierten sich über Jahrzehnte in Fremdenzimmern und Wohnungen ein, der Trend zu freistehenden Häusern ist jung. 

8 Milliarden Euro geben die Gäste privater Ferienhausanbieter im Jahr aus, nur 38 Prozent gehen an die Unterkünfte. 2 Milliarden wandern  in die Kassen der Gastronomie, den Rest verbuchen Supermärkte, Souvenirgeschäfte, Schwimmbäder und Freizeitparks. Längst vergessene Ferienregionen werden nun wiederbelebt, die Infrastruktur wird erneuert, Arbeitsplätze in der Gastronomie und im Dienstleistungssektor werden ständig neue geschaffen. Die Zahl der Ferienhausdörfer in Deutschland könne sich glatt verdoppeln – und das schon binnen weniger Jahre.

Thomas Filor über typische "Ami-Immobilien"

Warum McMansion die typische „Ami-Immobilie“ symbolisiert

„Nach wie vor bauen die US-Amerikaner sehr große Immobilien. Schaut man sich diese Häuser an, scheint es fast so, als hätte es die Immobilienkrise gar nicht gegeben“, erzählt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Jene Immobilien haben sogar einen Namen: McMansion. Dieses Wort hat sich in den USA mittlerweile zu einem Schimpfwort manifestiert, wenn es um viel zu große Immobilien ohne einen architektonischen Stil geht. In den 1980er-Jahren galt die McMansion als typische Immobilie für die obere Mittelschicht und galt als schicker Mittelweg für die Leute, die sich keine Gated Community mit Sicherheitspersonal leisten konnten. Es war ein Symbol für den amerikanischen Traum, ein Statement an Bekannte und Nachbarn. „Doch in den vergangenen Jahrzehnten hat sich vieles auf dem US-Immobilienmarkt verändert nicht zuletzt wegen der Immobilienkrise von 2008“, erzählt Thomas Filor. Einer Studie zufolge sind in den vergangenen fünf Jahren insgesamt 5,3 Millionen Quadratmeter Wohnfläche für neue Einfamilienhäuser allein in Los Angeles ausgewiesen worden. Unterdessen ist die Zahl der Amerikaner, die gemeinsam unter einem Dach leben, von 3,3 im Jahr 1960 auf 2,54 in 2016 gesunken, die durchschnittliche Wohnfläche eines Hauses in der gleichen Zeit jedoch von 91,3 auf 247,1 Quadratmeter gestiegen. 

„Hinzu kommt, dass die USA noch mal Boomstädte mit ganz anderen Immobilienpreisen aufweisen als Deutschland. So zum Beispiel auch New York, Washington DC oder San Francisco“, so Thomas Filor aus Magdeburg. „Allerdings muss man da auch bedenken, dass viele Leute aus den teuren Städten wegziehen, weil sich der Trend eines Home-Office Jobs entwickelt.“ Doch warum brauchen die Amis nun so große Häuser? „Nun, die Ansprüche sind nicht gerade gesunken. Auf Zimmer wie Gästezimmer und Esszimmer möchte kaum jemand verzichten. Gästezimmer werden häufig über Airbnb vermietet oder dienen Kindern, die vielleicht nach dem Auszug ein Zimmer behalten wollen“, erklärt Immobilienexperte Filor. „Ein weiterer Grund ist, dass viele Menschen seit der Immobilienkrise kaum noch Kredite für den geplanten Hausbau erhalten. Wer dann also doch das Glück hat, baut so groß wie nur möglich“, sagt Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor erklärt, warum die Schließung von Müllschluckern keine Modernisierung ist

Die Schließung von Müllschluckern ist keine Modernisierung

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, warum es sich bei der Schließung von Müllschluckern im Mietshaus keineswegs um eine Modernisierung handelt. „Wenn der Vermieter den Müllschlucker in einem Wohnhaus stilllegt, kann er dies nicht als Modernisierungsmaßnahme, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, deklarieren“, erklärt Thomas Filor. Dies belegt auch der Fall einer Mieterin, die sich gegen eine Modernisierungsmieterhöhung um 4,70 Euro pro Monat wehrte, nachdem ihre Vermieterin einen Müllschlucker im Wohnhaus stillgelegt hatte. Zudem erweiterte die Vermieterin den Müllplatz in der Außenanlage und richtete eine Recyclingsammelstelle ein. Die Mieterhöhung rechtfertigte sie schlussendlich mit dieser „Modernisierungsmaßnahme“. Nach dem Einspruch der Mieterin wurde die Mieterhöhung jedoch für unwirksam erklärt. Laut § 555b Nr. 1 BGB handele es sich bei der Beseitigung von Müllschluckern zwar um eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung), allerdings keine, bei der eine Mieterhöhung Bestand hätte. Zwar wird die Stilllegung energieabhängiger Einrichtungen erfasst, doch entsprechende Maßnahmen erfüllen lediglich ihren Zweck, wenn auch die erforderliche Energie eingespart wird. „Grundvoraussetzung wäre also eine klare Absprache zwischen Mieter und Vermieter gewesen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Ob nämlich der Mieter einer derartigen Vertragsänderung zustimmen muss, ist ihm selbst überlassen. 

Unterdessen liegt auch keine Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache gemäß § 555b Nr. 4 BGB oder zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gemäß § 555b Nr. 5 BGB vor: „Der Mieter muss im oben genannten Fall nun selbst den Müll zu den Mülltonnen im Innenhof bringen. Außerdem dient die Vergrößerung des vorhandenen Müllplatzes zwar dem Mieter, ist aber auch der nötige Ausgleich für das Wegfallen des Müllschluckers“, erklärt Thomas Filor. Die Berliner Bauordnung besagt unterdessen, dass veraltete Müllschlucker grundsätzlich in allen Wohnhäusern zu entfernen sind. „Wenn jedoch Abfalltrennung und Brandschutz gewährleistet sind, ist eine Stilllegung vorerst nicht notwendig“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.