Donnerstag, 30. Juli 2015

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: Hunde in Mietwohnungen

Hunde sorgen in Mietwohnungen oft für Ärger – Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weist darauf hin, dass Wohnungseigentümer Rasenflächen für Hunde freigeben dürfen – jedenfalls solange die Mehrheit dafür stimmt. „Hunde sind zwar die besten Freunde des Menschen, sorgen aber in Mietshäusern teilweise für viel Ärger“, so Filor. „Ein Geschäft vor der Haustür oder ein Besuch auf dem Nachbarsrasen können schon eine hitzige Diskussion entfachen.“ Nichtsdestotrotz sind gemeinschaftliche Rasenflächen für die Vierbeiner grundsätzlich erlaubt. So kann mehrheitlich entschieden werden, dass Rasenflächen zum unangeleinten Spielen geschaffen werden. „Den Miteigentümern, die keine Hunde, muss nicht unbedingt ein Nachteil entstehen“, so Filor weiter.  Darauf weist die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ hin (Heft 13/2015) und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 8. Mai 2015 (Az.: V ZR 163/14).
In dem verhandelten Fall hatten die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage mit sechs Einheiten mehrheitlich beschlossen, dass Hunde der Eigentümer und Mieter auf den Rasenflächen spielen dürfen. Gleichzeitig wurde festgelegt, dass der Rasen kein Hundeklo ist und die Hunde in keinem Fall Mitbewohner oder Gäste anspringen dürfen. Dagegen wurde geklagt.

Unterdessen heißt es nach Paragraf 15, Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes, dass die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen. Dadurch darf aber keinem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwachsen. „In dem vorliegenden Fall war dies dadurch gewährleistet, dass die Rasenfläche nicht als Hundetoilette benutzt werden darf und keine Bewohner oder Gäste angesprungen werden dürfen - womit zugleich gesagt ist, dass beim Spielen eine mit dem Hund vertraute Person anwesend sein muss“, so Thomas Filor.

Dienstag, 28. Juli 2015

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Die Chancen und Risiken von Ferienimmobilien


Günstige Zinsen und erschwingliche Preise sprechen für Ferienimmobilien – doch die Anleger sollten vorsichtig sein


„Eine Ferienimmobilie klingt zunächst nach einer soliden und vor allem günstigen Anschaffung“, so Immobilienexperte Thomas Filor. „So locken niedrige Zinsen und erschwingliche Kaufpreise, wobei die Risiken oft nicht ausreichend beleuchtet werden.“ Dabei bezieht sich der Immobilienexperte aus Magdeburg auf eine Studie unter Vermietern des Portals FeWo-Direkt mit der Makleragentur Engel & Völkers. Demnach spekulieren viele Käufer nicht nur auf Wertsteigerung, sondern setzen auch auf Einnahmen aus der Vermietung. Außerdem hat jeder dritte Eigentümer einer Ferienimmobilie diese in den letzten vier Jahren gekauft – wohl mangels Alternativen. „Interessant ist auch, dass immer mehr Urlauber eine Ferienwohnung einem Hotel vorziehen“, so Filor weiter. Dies bestätigt auch der Deutsche Tourismusverband, nach dem Deutsche durchschnittlich jede fünfte Nacht in einer Ferienimmobilie verbringen. 

Unterdessen gilt es laut Thomas Filor vor allem, den richtigen Ferienort für eine Immobilieninvestition zu finden. „Trotz der Griechenlandkrise sind viele Regionen am Mittelmeer nach wie vor teuer.“ So bieten beispielsweise die griechische Insel Rhodos und die kroatische Insel Istrien gute Chancen für Anleger.  Die Daten von Engel & Völkers zeigen, dass in Deutschland das Ostsee-Festland besonders lukrativ ist und die besten Renditen erzielt. Moderate Kaufpreise treffen hier auf Urlauber, welche das ganze Jahr über kommen. „Damit unterscheiden sich Ferienorte an der Ostsee deutlich, von jenen in Italien, Spanien oder Griechenland, welche in den Wintermonaten oft mit einer wahren Tourismusflaute zu kämpfen haben“, so Immobilienexperte Thomas Filor. An der Ostsee kommen Vermieter laut Studie im Schnitt auf 10,4 Prozent Bruttorendite auf ihr Kapital, wovon zwei bis vier Prozent übrig bleiben. Nichtsdestotrotz rät Filor, die laufenden Kosten nicht zu unterschätzen: „Diese Immobilien müssen oft umfassend renoviert werden. Vor allem in den südlichen Ländern wollen viele Vermieter die Immobilie mit deutschen Standards ausrichten, was sehr kostspielig ist.“ Schließlich wollen 60 Prozent selbst in ihrer Ferienimmobilie Urlaub machen, während nur 25 Prozent auf Mieteinkünfte und Gewinn aus sind. Nach der Bundesrepublik ist Spanien der beliebteste Standort für Ferienimmobilien.

Donnerstag, 23. Juli 2015

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Wohnimmobilien mit stabiler Wertentwicklung


75 Prozent der deutschen Städte weisen gute Bedingungen für eine stabile Wertentwicklung von Wohnimmobilien auf. Laut einer aktuellen Studie der Postbank lohnt sich der Kauf einer Immobilie trotz hoher Preise auch langfristig noch. Das größte Wertsteigerungspotenzial bei den Städten liegt in Hamburg und München, neun bayerische Kommunen liegen bei den Landkreisen  im Rennen.

In etwa 50 Prozent  der insgesamt 402 deutschen Kreise und Städte können Immobilienbesitzer weiter davon ausgehen, ihre Immobilie bis zum Jahr 2030 mit Gewinn verkaufen zu können. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie, die das Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos im Auftrag der Postbank berechnet hat. Die Berechnungsgrundlage liegt auf unterschiedlichsten Faktoren: Der Werthaltigkeitsindex basiert auf makro- und sozioökonomischen Indikatoren zur Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur, Haushaltsentwicklung, Bruttowertschöpfung und Wohnflächennachfrage in den jeweiligen Regionen.

Im Rennen der Städte mit den besten Zukunftschancen für Immobilien hat die Hansestadt Hamburg die Nase vorn - knapp gefolgt von München. "Hamburg hat in den letzten Jahren weiterhin an Attraktivität gewonnen", erläutert D. Pfeiffenberger, Bereichsvorstand der Postbank und zuständig für die Immobilienfinanzierung. Hinter den beiden beliebten Metropolen folgen Oldenburg, Stuttgart, Bonn und Ingolstadt. Berlin hingegen belegt dagegen nur Platz 26.

Dienstag, 21. Juli 2015

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Verrentung des Eigenheims

Nun werden auch in Deutschland bereits  mehrere Modelle angeboten, mit denen  Senioren ihr Eigenheim beleihen und trotzdem  darin wohnen bleiben können
Im Ausland bereits Gang und Gebe: Reicht die Altersrente nicht aus, können Senioren die eigene Immobilie beleihen anstatt sie zu verkaufen und damit ihr Einkommen aufbessern. Nach ersten leider erfolglosen Anläufen einiger Banken und Privatanbieter ist das Seniorendarlehen auch in Deutschland endlich verstärkt im Angebot. Mal heißt es  Umkehrhypothek, mal Immobilien- oder Hausplusrente. Als Variante wird auch eine sogenannte Zustifter- oder Hausstifter-Rente angeboten. Die Nachfrage sei offenbar groß, so  laut Merten Larisch, Altersvorsorgespezialist der Verbraucherzentrale Bayern. Die Verrentung sei aber in der Regel teuer und nicht für alle Ruheständler besonders ratsam.

Donnerstag, 16. Juli 2015

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Mieterparadis Deutschland

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht diese Woche auf eine Studie des Online-Marktplatz Immowelt.de aufmerksam, welche die Entwicklung der Mietpreise in Deutschland widerspiegelt: Demnach sind die Preise für Mietwohnungen von 2010 – 2015 folgendermaßen gestiegen: 40 Prozent in Stuttgart, 26 Prozent in Hamburg, 28 Prozent in München und 45 Prozent in Berlin. „Wer momentan in einer A-Stadt oder Boomstadt sucht, muss sich auf hohe Kosten einstellen“, so Thomas Filor. Nichtsdestotrotz zeigt die Studie aber auch, dass man tatsächlich nirgendwo so günstig zur Miete wohnen kann wie in Deutschland – verglichen zum Haushaltseinkommen.

Dienstag, 14. Juli 2015

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: Alternative Wohnformen

Denn zusammen ist man weniger allein
Immobilienexperte Thomas Filor weist auf die Wichtigkeit alternativer Wohnformen für Senioren hin: „Viele ältere Menschen verbinden damit eine professionelle Pflege, sowie eine gute medizinische Versorgung.“ Eine Studie des wissenschaftlichen Instituts der AOK (Wido) bestätigt diese Annahme: Demnach wünschen sich ältere Menschen im Pflegefall ein Leben in alternativen Wohnformen. So empfinden mehr als die Hälfte der 50- bis 80-Jährigen betreutes Wohnen oder ein Leben in einem Mehrgenerationenhaus als sehr positiv und vorstellbar. Außerdem sehen zwei von fünf Befragten eine attraktive Perspektive in einer Senioren-WG oder in einer 24-Stunden-Pflege, da in diesem Fall eine Pflegekraft im eigenen Haushalt wohnt.

Dass die häusliche Pflege in der vertrauten Wohnumgebung durch Angehörige die beliebteste Wohnform im Alter ist, wundert Thomas Filor nicht: „Große Immobilien wurden damals anschafft, damit alle Generationen gemeinsam dort leben und sich umeinander kümmern können“.  Nichtsdestotrotz wächst in der sogenannten Generation „50 plus“ die Offenheit für neue Formen der Betreuung und des Zusammenlebens, die sich an den Bedürfnissen der Pflegebedürftigen orientieren. „Da die Menschen prinzipiell immer älter werden, nimmt die gesamte Pflegebedürftigkeit enorm zu und stellt den Markt vor neue Herausforderungen“, so Filor weiter.

Unterdessen ist eine 24-Stunden-Pflege zwar bei 41 Prozent der Befragten beliebt, bringt allerdings ständig wechselnde Pflegekräfte in den eignen vier Wänden mit sich. Eine Alten-WG finden 39 Prozent der Befragten ansprechend. Sie erhoffen sich hier soziale Kontakte, die eine ähnliche Lebenssituation teilen, befürchten jedoch gleichzeitig, dass das ständige Beisammensein mit alten Menschen „alt machen könne“. „Die Menschen wünschen sich oft alternative Wohnformen, welche die perfekte Symbiose aus Heim und Eigenheim bilden. Selbst wenn die eigene Immobilie aufgegeben werden muss, wollen sie ein stückweit Zuhause mitnehmen“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Schließlich sagt Filor, dass auch unabhängig von den alternativen Wohnformen ein besseres gesellschaftliches Miteinander unter den jeweiligen Generationen und vor allem auch Kulturen wünschenswert wäre.

Donnerstag, 9. Juli 2015

Thomas Filor Immobilien-Spezialist aus Magdeburg, erklärt die Immobilienrente


Nun werden auch in Deutschland bereits  mehrere Modelle angeboten, mit denen  Senioren ihr Eigenheim beleihen und trotzdem  darin wohnen bleiben können
Im Ausland bereits Gang und Gebe: Reicht die Altersrente nicht aus, können Senioren die eigene Immobilie beleihen anstatt sie zu verkaufen und damit ihr Einkommen aufbessern. Nach ersten leider erfolglosen Anläufen einiger Banken und Privatanbieter ist das Seniorendarlehen auch in Deutschland endlich verstärkt im Angebot. Mal heißt es  Umkehrhypothek, mal Immobilien- oder Hausplusrente. Als Variante wird auch eine sogenannte Zustifter- oder Hausstifter-Rente angeboten. Die Nachfrage sei offenbar groß, so  laut Merten Larisch, Altersvorsorgespezialist der Verbraucherzentrale Bayern. Die Verrentung sei aber in der Regel teuer und nicht für alle Ruheständler besonders ratsam.
Das Konzept spricht die Menschen an, die im Alter unbedingt in ihrer eigenen Immobilie wohnen bleiben wollen, aber nicht flüssig sind, weil die Rente mager ist“, so laut Beobachtungen von  Annabel Oelmann, Finanzexpertin der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Gut eine Million Menschen zwischen 55 und 69 Jahren leben nach einer Untersuchung des Bundesverbands Öffentlicher Banken (VÖB) in Immobilien mit einem Wert von mehr als 100000 Euro, müssen aber mit unterdurchschnittlichen Renten auskommen.  Hier setzen die Anbieter der Seniorendarlehen an. Wer seine eigenen vier Wände beleiht, bekommt eine monatliche Rentenzahlung, steuerfrei, berechnet bezüglich des Lebensalters, Immobilienwertes und des Zinssatzes. Auch Einmalzahlungen sind möglich, genauso wie ein Mix aus beidem. Der Ruheständler bleibt Eigentümer und kann weiterhin mietfrei in seiner Immobilie leben. Als Sicherheit dient eine dann verbriefte Grundschuld. Zinsen sowie Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast erhöht sich im Gegensatz zum normalen Baukredit Jahr für Jahr – deshalb auch die Begrifflichkeit  Umkehrhypothek. Die Rückzahlung wird erst nach dem Tod oder bei Umzug ins Alters- oder Pflegeheim fällig. Danach geht die Immobilie in den Besitz des Käufers, also eines Kreditinstituts oder Versicherers, über. Sie wird veräußert und das Darlehen getilgt. Oder die Erben kommen für die Schulden auf und behalten die Immobilie.
Experten halten die Immobilienrente grundsätzlich für einen zukunftsträchtigen Markt. Aber die Verrentung habe einen hohen Preis. Grund: Die Risiken, die der Finanzierer bei diesem Geschäft mit dem Ruheständler eingeht, lässt er sich in der Regel  auch teuer bezahlen. In die Berechnungen  sind jede Menge Puffer eingebaut, sollte der Kunde deutlich älter werden als erwartet oder sich die Immobilie nach dem Ableben möglicherweise nicht so gut verwerten lässt wie einst berechnet. Das gängige Zinsrisiko ist ohnehin eingepreist.Für den Immobilienrentner hat das finanzielle Folgen: Er bekommt grundsätzlich eine wesentlich niedrigere Auszahlung als sich rein rechnerisch aus dem aktuellen Verkehrswert und seiner statistischen Lebenserwartung berechnet. „Der Gutachter, der die Immobilie taxiert, wird nicht den aktuellen Marktwert ansetzen, sondern deutlich weniger“, erläutert Larisch. Was die monatliche Rentenauszahlung zusätzlich niedrig hält, sind die Nebenkosten. Kunden müssen die Gebühren für Gutachter, Bearbeitung, Notar und Grundschuldbestellung selber tragen, oft auch noch die Courtage an den Vermittler. Was nach Abzug vieler Kosten herauskommt, ist häufig nur ein Plus zur Rente von 100 oder 200 Euro im Monat, selten deutlich mehr. Die Umkehrhypothek sei allenfalls eine Möglichkeit  für kinderlose Hausbesitzer, die ihre lastenfreie Immobilie in guter Lage auf keinen Fall aufgeben und mit dem monatlichen Zubrot etwas  mehr Liquidität haben wollten. Besser  dürfte sich aber folgende Alternative rechnen: Das Haus selbst  zum bestmöglichen Marktpreis verkaufen, sich eine neue, kleinere Immobilie kaufen  oder mieten und den Erlös auf die hohe Kante legen. Denn damit verfügt der Rentner über  sein eigentliches Vermögen und kann sich oft ein unbeschwertes Leben sichern.