Immobilienexperte Thomas Filor, Magdeburg: Deutsche lassen sich für Immobilien mehr Zeit denn je

Ein Deutscher, der heute ein Haus kauft, ist durchschnittlich 40 Jahre alt

Es ist die wohl wichtigste Finanzentscheidung des Lebens: der Immobilienkauf. Doch obwohl der Kauf derzeit verhältnismäßig günstig ist, lassen sich die Deutschen bis zu ihrem 40. Lebensjahr Zeit ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. „Der Eigenheimbau ist durch die niedrigen Zinsen derzeit preiswerter, doch viele Menschen entschließen sich erst spät zu diesem Schritt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. „Die Ursache liegt darin, dass sich die gesamte Lebensplanung in allen Bereichen um etwa 10 Jahre verschoben hat.“

Heiraten, Familienplanung, Hausbauen – früher sollte das alles möglichst bis zum 30. Geburtstag abgeschlossen sein. Heutzutage gibt es weder eine Trauung, noch haben es die meisten Paare aufgrund der langen Studien und „Selbstfindungszeiten“ allzu eilig mit dem Nachwuchs. Diese Entwicklung macht sich auch beim Immobilienkauf bemerkbar: Laut einer Studie des Baufinanzierungsportals Interhyp sind Erstkäufer mittlerweile fast 40 Jahre alt, bis sie sich für eine Immobilie entscheiden. Seit 2004 erhöhte sich das Durchschnittsalter von 37,4 Jahren auf 39,9 Jahre. Auffallend sei der Altersunterschied zwischen jenen, die selbst bauen, und jenen, die ein Haus von einem Bauträger erwerben oder in ein bestehendes Objekt investieren. Wer sich als Bauherr versucht, ist im Durchschnitt 38 Jahre alt.

„Die gestiegene Lebenserwartung und neue Lebensentwürfe sind ein Grund dafür, dass sich Menschen später mit dem Thema Immobilie beschäftigen“, bestätigt Immobilienexperte. „Die niedrigen Zinsen lassen Menschen auch im fortgeschrittenen Alter in Betracht ziehen, ob sie weiterhin Monat für Monat Miete zahlen wollen oder ob sie sich nicht doch für einen Kauf entscheiden“, so Filor weiter. Auch die Immobilie als Anlageobjekt spielt zunehmend eine Rolle.

Die Problematik des höheren Einstiegsalters besteht allerdings darin, dass den Käufern weniger Zeit bleibt, den Kredit zurückzuzahlen. Filor empfiehlt daher beispielsweise eine höhere Tilgungsrate.

Thomas Filor, Magdeburg: Auf Betongold ist Verlass

Immobilien haben die Deutschen sicher durch die Finanzkrise begleitet

Wie eine Studie des Berliner Forschungsinstituts DIW belegt, bringen Immobilien eine zwar nicht immer hohe, aber sehr zuverlässige Rendite – selbst in Zeiten der Finanzkrise. In den vergangenen Jahren haben die Immobilien dem Werterhalt gedient und eine zwar geringe, dafür aber stabile Nettorendite zwischen zwei und drei Prozent eingebracht.

„Weitere Zahlen sind beachtlich“, meint der Immobilienexperte Thomas Filor. So besitzen laut DIW circa sieben Millionen Deutsche eine Immobilie, die der Kapitalanlage dient. Rechnerisch haben die Deutschen mehr als zwei Drittel ihres Vermögens in Immobilien investiert, insgesamt 4,8 Billionen Euro. Drei Viertel davon entfallen wiederum auf selbst genutzte Immobilien. Ein Viertel dient der Vermietung oder sonstigen Zwecken. Für die Analyse wurden umfassende Daten aus Erhebungen des sozio-ökonomischen Panels für die Jahre 2002, 2007 und 2012 sowie Daten der Deutschen Bundesbank für die Jahre 2010 und 2011 ausgewertet.

„Immobilien sind ohne Zweifel die wichtigste Anlageform für private Kapitalanleger. Die aktuell niedrigen Zinsen und der Mangel an vergleichbar stabilen Alternativen vereinfachen die Investitionsentscheidung zusätzlich“, erklärt Thomas Filor. „Sowohl bei gewerblichen Immobilien als auch bei Zinshäusern erwarten Experten neue Verkaufsrekorde“.

Überraschenderweise erzielten die die privaten Anleger Nettorenditen von zwei bis drei Prozent, selbst dann, wenn die Immobilien noch mit Krediten belastet waren. Rund 40 Prozent der privaten Investoren haben ihre Immobilien zu 57 Prozent fremdfinanziert. Im Durchschnitt hat jeder der Anleger Betongold im Wert von 155.000 Euro. „Wohnimmobilien sind nur sehr wenig volatil und bieten eine stabile Verzinsung, also geringe Preisschwankungen. Aufgrund der steigenden Nachfrage und des begrenzten Angebotes ist insgesamt mit einer Preissteigerung zu rechnen“, bestätigt Immobilienexperte Filor.

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Filor Magdeburg: Chinas Immobilienmarkt gefährdet

Mit riskanten Immobilien-Wetten gefährdet China den derzeit ohnehin angespannten Markt noch zusätzlich

China ist das bevölkerungsreichste Land der Erde und sein Wirtschaftswachstum ist seit Jahren enorm. Die Welt verfolgt die Entwicklung in China gebangt, nicht zuletzt weil sie irgendwie abhängig davon ist. Priorität bei der Beobachtung hat meist der Immobilienmarkt. „Problematisch sind zum einen der Rückgang der ausländischen Investitionen“, warnt Immobilienexperte Thomas Filor. „Zudem könnte der schwache Immobilienmarkt das Wachstum in China weiter bremsen.“ Die Immobilienpreise gingen in 64 von 70 Städten zurück, während es im Vormonat 55 Metropolen waren. Während die Immobilienpreise in China fallen, verschulden sich chinesische Unternehmen, gemessen am Eigenkapital, immer mehr. So hat der chinesische Immobilienentwickler Agile Property die Ausgabe neuer Aktien angekündigt. Mit frischem Kapital sollen die Schulden abgebaut werden. Agile Property folgt damit dem Beispiel von Country Garden und Yuexiu Property – drei Immobilienfirmen, die auf Kapitalerhöhung setzen.

Agile Property ist ein mittelgroßes Immobilienunternehmen, welches als Favorit von Leerverkäufern gilt und auf sinkende Kurse setzt. „Unternehmen wie Agile leiden unter der Abhängigkeit von Chinas kleineren und schwächeren Immobilienmärkten und geraten stark unter Druck“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Trotz der massiven Senkung der Preise und dem damit verbundenen Abbau des Bestandes, bleiben die Verkäufe im Vergleich zur Konkurrenz gering. Die Aktienemission, welche 360 Millionen Dollar einbringen würde, ist ein notwendiger Schritt, um die Bilanz zu verbessern. Laut J.P. Morgan würden die Schulden dadurch  von 106 auf 93 Prozent fallen.

Die Dringlichkeit der Maßnahme wird durch die Tatsache untermauert, dass sich das Unternehmen nicht davon abschrecken ließ, dass die Aktien derzeit deutlich unter dem Buchwert gehandelt werden. Diese haben allein im Jahre 2014 30 Prozent an Wert verloren, bevor die Kapitalerhöhung angekündigt wurde. „Frisches Kapital senkt jedoch die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls“, betont Immobilienexperte Filor. „Anleihe-Investoren müssen nun gut überlegen, welche Immobilienfirma als nächste eine Kapitalerhöhung anstreben könnte“, rät Filor zudem. Des Weiteren wird es in China immer schwieriger Kredite zu bekommen, während die ausländischen Anleihemärkte weiter offen stehen.

Thomas Filor Magdeburg: Immobilien feiern Oktoberfest

In München mischten sich unter die zahlreichen Oktoberfest-Besucher auch Immobilienprofis – welche ihren Aufenthalt nicht im Zelt, sondern auf der Branchenmesse "Expo Real" verbrachten

Anzug statt Tracht: Nach dem Ende der Münchner Wiesn, kamen 1700 Aussteller auf 64.000 Quadratmetern zur 17. "Expo Real" zusammen und eröffneten damit die größte Immobilien-Messe in Deutschland. „Boomende Märkte, steigende Preise, glänzende Geschäfte sind die besten Voraussetzungen für eine solche Messe“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor. Dementsprechend euphorisch waren auch die Messeteilnehmer. „Auf einem stabilen Markt wie dem Immobilienmarkt ist die Stimmung anhaltend positiv“, so Filor weiter. „Die Immobilien-Investmentbranche genießt derzeit die Hochphase.“

Doch trotz des kontinuierlich regen Kaufinteresses sind die Investoren vorsichtiger geworden – so ein Zwischenfazit der Messe. Insbesondere in den wichtigsten Großstädten wie Hamburg, München oder Berlin sind die Preise enorm gestiegen, während das Angebot zunehmend knapp wird. Investoren sind gezwungen auszuweichen, beispielsweise auf größere und mittelgroße Städte abseits der Metropolen: „Daher rücken vor allem B-Standorte, wie man sie häufig in Ostdeutschland findet, immer mehr in den Mittelpunkt solcher Messen. Die Märkte sind nämlich weniger volatil und die Renditen liegen tendenziell sogar höher“, erklärt Filor. Hier siedeln sich vor allem Einzelhandelsimmobilien wie Geschäftshäuser oder Fachmarktzentren an, sofern sie über eine gute Infrastruktur verfügen und eine Versorgungsfunktion für das Umland darstellen. „Leipzig, Magdeburg und Dresden sind in den vergangenen Jahren zu Top-Immobilienstandorten aufgestiegen“, nennt Filor als Beispiel.

Der Immobilienmarkt ist standortunabhängig liquide und der begrenzt zur Verfügung stehende Bestand an Core-Objekten verzeichnet trotz der Verknappung ein hohes Transaktionsvolumen – so zwei wichtige Kernaussagen der Messe. "In den Central Business Districts der Top-7-Städte in Deutschland ist ein unzureichendes Angebot an modernen oder modernisierten Büroimmobilien festzustellen", lautet Hans-Joachim Lehmanns Urteil, Leiter Immobilientransaktionen bei der Hamburgischen Immobilien Handlung (HIH). Daran werde sich in den nächsten zwei Jahren aufgrund eines relativ geringen Fertigstellungsvolumens auch nicht viel ändern.

Thomas Filor: Rekordtief für Bauzinsen

Hypothekenzinsen fallen auf ein weiter historisches Tief. Die Monatsraten zwecks der Rückzahlung der Baudarlehen sinken dadurch auch immer weiter. Aktuell  müssen für  einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Zinsbindung im Bundesdurchschnitt lediglich 1,88 Prozent Zinsen gezahlt werden. Im letzten Jahrzehnt war besagter Zins im Jahr 2008 mit durchschnittlich fast 5,5 Prozent am höchsten.

Für die Höhe der Hypothekenzinsen ist nicht nur die Wahl des richtigen Kreditinstituts  entscheidend, sondern unter anderem auch der Anteil des Eigenkapitals, die Höhe des Darlehens, die Zinsbindung, der Tilgungssatz sowie die Bonität des einzelnen Kunden. Der Kreditvermittler Interhyp z. B. weist ganz klar darauf hin, dass die Postleitzahl und die Nutzung der Immobilie AUCH eine Rolle spielten.

Thomas Filor Magdeburg: Berliner im Immobilienkaufwahn

Die hohen Mieten in der Hauptstadt wecken bei vielen den Wunsch nach Eigentum

Der Preisanstieg bei Mietwohnungen in Berlin bewegt immer mehr Menschen dazu, in Eigentumswohnungen zu investieren. Laut einer Studie der Investitionsbank Berlin (IBB) ist die Nachfrage rasant gestiegen: Käufer suchen derzeit vor allem Immobilien im unteren (weniger als 200.000 Euro) und mittleren Preissegment (200.000 bis 300.000 Euro). Demnach herrschen, verglichen zu der starken Nachfrage, die größten Angebotsdefizite in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg. Die einzigen Bezirke, in denen das Angebot die Nachfrage übersteigt, sind Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick.

„Die Bauindustrie gerät in Zugzwang, um der Nachfrage gerecht zu werden. Derzeit befinden sich rund 191 Neubauprojekte mit zusammen knapp 14.000 Wohnungen in der Entwicklungsphase“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. In diesem Jahr werden mit 6800 Wohneinheiten fast doppelt so viele Wohnungen fertiggestellt wie 2013 – was die Preise weiter in die Höhe treiben wird. Die Quadratmeterpreise bei Neubauwohnungen sind vor allem in den Bezirken Tiergarten (plus 550 Euro auf 3550 Euro) und Wedding (plus 450 Euro auf 2650 Euro) enorm gestiegen. Mit einem Plus von lediglich 50 Euro auf 3000 Euro blieben die Preise in Pankow nahezu konstant. In allen anderen Altbezirken stiegen die Preise durchschnittlich um 100 bis 400 Euro. Am günstigsten sind Neubauten demnach in Hellersdorf (2300 Euro pro Quadratmeter), am teuersten in Mitte (4600 Euro).

Für das aktuelle Wohnungsmarktbarometer haben die Analysten bei der IBB mehr als 200 Fragebögen ausgewertet, die sie zuvor an Vertreter von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen, Maklerbüros, Baufinanzierer sowie Projektentwickler und Mietervereine geschickt hatten. Angesichts der Tatsache, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in zehn von zwölf Bezirken das Angebot übersteigt, werden die Marktbedingungen für den Neubau von Eigentumswohnungen mit "sehr gut" in Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte beziehungsweise mit "gut" in Lichtenberg, Pankow, Reinickendorf, Spandau und Treptow-Köpenick bewertet. Lediglich Marzahn-Hellersdorf fällt in der Beurteilung deutlich ab.

„Doch trotz der hohen Preis- und Wertsteigerung in Berlin, ist der Erwerb von Immobilieneigentum immer noch verhältnismäßig erschwinglich,“ betont Immobilienexperte Thomas Filor.