Thomas Filor Magdeburg / Immobilienexperte Thomas Filor: Bahnhof verstehen – die etwas andere Immobilie

Auf dem florierenden, deutschen Immobilienmarkt hat sich ein profitables Nischenprodukt entwickelt: Die Investition in alte Bahnhöfe

Trotz Müll und Mauerwerkrissen, trotz Feuchtigkeits- und Vandalismusschäden: Sanierungsbedürftige Bahnhöfe haben sich zu beliebten Immobilien etabliert. Käufer investieren nur wenige tausend Euro und sind stolze Besitzer dieser ganz bestimmten Immobilie. Das Auktionshaus Karhausen versteigerte zuletzt 15 Bahnhöfe, welche allesamt ihre Käufer fanden, nur eines der Objekte ging zum Mindestgebot weg, bezahlt wurde bis zum Vierfachen des Auktionslimits. Dass Bahnhöfe als Kaufobjekte sehr gefragt sind, weiß auch Immobilienexperte Thomas Filor: „Bahnhöfe liegen seit Jahren im Trend. Während die Deutsche Bahn viele Gebäude nicht mehr braucht, können Investoren an dieser Stelle profitieren, statt dem Verfall zuzusehen“.

Mit der Bahnreform nach der Wiedervereinigung sollte die Bahn zukunftsfähig gemacht werde und so kam alles auf den Prüfstand. Viele Bahnhöfe waren weit mehr als 100 Jahre alt, nicht ausreichend instandgehalten, entsprechend marode und verwahrlost, und eine Belastung für die Bahn. Doch des einen Leid, ist des anderen Freud: Private Interessenten haben oft ein persönliches Interesse und kommen häufig aus der entsprechenden Region. Sie betrachteten den Erwerb von Bahnhöfen oft als langfristige Kapitalanlage. Auch Künstler und Handwerker schätzen die ausgemusterten Bahnhöfe als „Bastelobjekte“. Außerdem gibt das Wohnen am Bahnhof vielen Menschen ein besonderes Gefühl von Nostalgie und Heimatliebe.

„Unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten muss der Interessant natürlich abwägen, wann sich ein Kauf lohnt und wann nicht“, so Filor weiter. Schwere Schäden wie eingestürzte Dächer sind nämlich keine Seltenheit. Bevor hier also Wohnungen errichtet werden können, liegt ein ganzes Stück Arbeit bevor. „Sinnvoll ist es sich über Fördermöglichkeiten auf Landes-, Bundes- und europäischer Ebene zu informieren“, rät Thomas Filor. Eisenbahnfans werden in ganz Deutschland fündig: Ob Tantow, Döbern, Finowfurt, Jüterbog, Groß Kreutz, Küstrin- Kietz, Wittstock oder Eisenhüttenstadt: Wer sich für die etwas andere Immobilie interessiert, dem mangelt es nicht an Auswahlmöglichkeiten.

Thomas Filor Magdeburg / Immobilienexperte Thomas Filor: Ferienhäuser als Altersvorsorge:

Ferienimmobilien erfreuen sich bei Deutschen großer Beliebtheit – vor allem als Kapitalanlage oder zur Altersvorsorge

Während noch vor einigen Jahren die Eigennutzung einer Ferienimmobilie im Vordergrund von Investoren stand, möchten sich potentielle Käufer nun immer mehr auch eine profitable Einnahmequelle erschließen. „Laut einer aktuellen Studie des Online-Ferienimmobilienvermieters FeWo-direkt und des Maklerhauses Engel & Völkers (E&V) denken drei von vier Besitzern einer Ferienimmobilie schon vor dem Erwerb über eine sofortige Vermietung nach“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Und jeder fünfte kann sich vorstellen, in naher Zukunft ein weiteres Objekt zu kaufen, um das niedrige Zinsniveau für Hypotheken ausnutzen zu können.

Für die Studie wurden 3631 Eigentümer nach ihren Kaufmotiven befragt. Demnach betrachten mehr als 62 Prozent der Befragten, die innerhalb der vergangenen drei Jahre ein Objekt erworben haben, ihre Investition als Baustein zur Altersvorsorge, fast 42 Prozent hoffen auf gute Renditen und für gut 37 Prozent fungiert die Immobilie als Geld- und Kapitalanlage. Erstaunlich ist, dass fast jeder dritte Befragte sein Ferienhaus durch 100 Prozent Eigenkapital finanziert hat. „Die hohe Mittelschicht kauft eine Ferienimmobilie als Altersvorsorge und verlässt sich bei der Finanzierung auf die ständige Vermietung in den gängigen, beliebten Urlaubsregionen“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor. „Auf der anderen Seite gibt es die ohnehin finanzstarken Geldanleger, die den Profit der Ferienimmobilie erkennen. Daher rührt das anhaltende Wachstum dieses speziellen Immobiliensegments“ Vor allem in deutschen Urlaubsregionen wie der Nord- und Ostsee suchen immer mehr Urlauber nach einer Ferienimmobilie als nach einem Hotel.

Ein Drittel der Befragten hat zwischen 5000 und 10.000 Euro im Jahr durch die Vermietung seiner Ferienimmobilie eingenommen, mehr als ein Viertel über 25.000 Euro. „Dem gegenüber stehen natürlich auch laufende Kosten, die nicht unterschätzt werden dürfen“, bestätigt Filor. Laut der Studie haben mehr als drei Viertel der Befragten in den vergangenen zwei Jahren ihre Objekte modernisiert, um sie attraktiver zu machen. Durchschnittlich wurden rund 20.000 Euro investiert – hauptsächlich in Möbel, Garten sowie Terrassen und Balkone. „Schließlich gilt auch bei Ferienimmobilien die Faustregel: Je exklusiver die Lage, desto sicherer ist das Investment“, bestätigt Immobilienexperte Filor.

Immobilienexperte Thomas Filor: Immobilienkauf leicht gemacht

Zentral, aber auch grün und nicht laut. Groß, saniert, aber auch nicht zu teuer – solch eine Immobilie ist kaum noch zu finden: Kompromisse bei der Immobilienwahl sind also unumgänglich

Die Traumwohnung zu finden, ist ohnehin schon schwierig. Liegt sie dann auch noch in einer Großstadt, ist sie meist unerschwinglich. Umso wichtiger ist es, den Kauf im Voraus gut durchzuplanen. „Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Menschen die wichtigste Investition des Lebens“, bestätigt auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Mageburg. „Wer dauerhaft glücklich mit der Entscheidung sein will, muss sich viel Zeit bei der Suche nehmen und sich über die Bedürfnisse und Finanzen klar werden, die er in den Entscheidungsprozess miteinbringt.“

Die Suche über Internetportale und Zeitungen ist der erste Schritt. Entscheidend ist allerdings, dass so viele Kanäle wie möglich auf dem Weg zur Traumimmobilie  genutzt werden. Bauträger und Banken können Hinweise auf frei werdende Wohnungen geben. Doch vor allem Freunde und Bekannte sind wichtige Ratgeber, da viele Wohnungen und Häuser gar nicht auf den freien Markt kommen, sondern privat vermittelt werden. Anschließend geht es darum, die Angebotsflut zu sortieren. Klare Vorstellungen der eigenen Prioritäten können diesen Vorgang enorm beschleunigen. Welcher Stadtteil, wie viele Quadratmeter und Zimmer, Balkon oder Garten, Parkmöglichkeiten. „Vor allem junge Paare müssen unbedingt die Familienplanung berücksichtigen und frühzeitig besprechen“, so Filor weiter.

Ein nicht unwesentlicher Faktor ist das vorhandene Budget. Die Höhe ist abhängig vom Eigenkapital und dem monatlich verfügbaren Geld für die Kreditrate, das Hausgeld und mögliche Umlagen. Thomas Filor rät, dass 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten durch vorhandenes Geld gedeckt sein sollten. Dabei sollte das monatliche Nettoeinkommen des Paares hoch genug sein, um auch einmal problemlos eine finanzielle Durststrecke zu überwinden, zum Beispiel bei Arbeitslosigkeit, Elternzeit oder längerer Krankheit. „Wie bei den meisten Dingen im Leben, müssen auf dem Weg zum Glück Kompromisse eingegangen werden. Daher ist es wichtig, sich intensive Gedanken zu machen, was man als Immobilienbesitzer möchte und was nicht. So erspart man sich Enttäuschungen“, rät der Immobilienexperte.

Viele Bürger in Deutschland denken derzeit über den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nach. Das ist verständlich, bieten sich doch weniger Alternativen, sein Geld sicher und gleichzeitig rentabel anzulegen. Dies sorgt gleichzeitig dafür, dass viele auf den fahrenden Zug aufspringen und versuchen, ihr Objekt zu teuer zu verkaufen. Immobilienexperten wie Thomas Filor raten daher, viele Vergleichsmöglichkeiten zu nutzen. Weichen beispielsweise die Preise beim Internetanbieter Immobilienscout für Objekte in der gleichen Lage deutlich nach oben wie nach unten ab, sollte man vorsichtig sein. „Leichter zu erklären sind überhöhte Verkaufspreise, das sind einfach Menschen, die einen Ahnungslosen suchen“, so Thomas Filor. Schwieriger würde es bei Objekten, die deutlich günstiger sind als der Markt. Hier wäre es zumindest bei gebrauchten Eigentumswohnungen ratsam, sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben zu lassen. Und bei gebrauchten Häusern sei der Rat eines erfahrenen Architekten oder Gutachters angebracht. Denn wer zu günstig verkaufen will, hat hierfür meist auch einen Grund.   

Thomas Filor, Magdeburg: Umsatz im Gewerbeimmobilienbereich steigt

Ein Volumen von 30 Milliarden Euro im Gewerbeimmobilienbereich in Deutschland wechselte im vergangenen Jahr den Besitzer. In diesem Jahr sollen es gar 35 Milliarden Euro werden, schätzt das international tätige Maklerhaus CBRE. Damit steuert Deutschland auf ein Rekordjahr zu. Wer indes denkt, dass damit auch ein Spitzenvolumen im Finanzierungsbereich erreicht werden könnte, irrt. Zum einen bringen die Investoren mehr Eigenkapital mit, was den Finanzierungsumfang verringert. Viel mehr geht es aber darum, dass der Wettbewerb unter den Anbietern derzeit Blüten schlägt und sich viele Banken sagen, dass sie zwar Geschäft wollen – aber eben nicht um jeden Preis.  

Thomas Filor, Magdeburg: Wohnungsbau soll stärker gefördert werden

Ein Bündnis für bezahlbares Bauen und Wohnen sowie die Mietpreisbremse wird kommen ,dies hat Umwelt- und Bauministerin Barbara Hendricks (SPD) in der letzten Woche auf dem Tag der Immobilienwirtschaft in Berlin abermals bestätigt. die Branche hatte zuvor Auf der Veranstaltung des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) kritisiert, dass die Bundesregierung zwar vor allem neue Regulierungen, aber so gut wie keine Fördermaßnahmen beschlossen habe. „Natürlich arbeiten wir an einem Maßnahmenplan für mehr Wohnungsbau“, so Hendricks, „wir wollen ein Bündnis für bezahlbares Bauen und Wohnen auf den Weg bringen“. Die Ministerin betonte zusätzlich, dass die Einführung der Mietpreisbremse deshalb schon nötig sei, weil die Mieten zum Teil extrem gestiegen seien. Hendricks betonte aber auch, dass die Regelung zeitlich befristet sein werde.

Die Bauministerin betonte außerdem, innerhalb kurzer Zeit die Wohngeldnovelle auf den Weg bringen zu wollen. Zur Zeit befinde man sich eben noch in Abstimmung mit den Ländern. Weiterhin ist auch noch unklar, wie Vermieter in Zukunft die Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen können. Die Bundesregierung plant, dass die Vermieter nur für den Zeitraum die Miete erhöhen dürfen, bis die Modernisierungskosten amortisiert sind. „Diese Begrenzung birgt aber auch Probleme“, räumte Hendricks ein. Bauträger hingegen dürfen sich keine Hoffnung auf die Einführung besserer Abschreibungsbedingungen machen. Steuererleichterungen dieser Art werde es in dieser Legislaturperiode nicht geben, stellte Hendricks absolut klar. Dieser Branche gehe es ohnehin sehr gut. Laut ZIA erwarten die Unternehmen in 2014 wieder  ein Umsatzplus von acht Prozent, zwei Drittel der Unternehmen bewerten die wirtschaftliche Entwicklung ohnehin als positiv.

Thomas Filor Magdeburg:Büroimmobilien wieder gefragt

Der Bürovermietungsmarkt entwickelt sich optimistisch, bei den Unternehmen herrscht eine deutliche Aufbruchsstimmung und durch die verbesserte Konjunktur werden die Firmen wieder investitionsfreudiger in Punkto Expansionspläne und Neuanmietungen. Selbst bei den unterschiedlichen Entwicklungen  der Städte ist tendenziell ein deutlicher Optimismus zu beobachten. Die Konsolidierungsphase an den deutschen Büromärkten scheint endlich der Vergangenheit anzugehören.

Das sind natürlich auch positive Nachrichten für potenzielle Investoren am Büromarkt. Denn in dieser Sparte war lange Zeit die Nachfrage nach geeigneten Kaufobjekten wesentlich größer als das generelle Interesse von Mietern an neuen Flächen. Jetzt aber startet der Markt durch: Fast 700 000 Quadratmeter Bürofläche wurden an den acht wichtigsten deutschen Bürostandorten inklusive Essen und Leipzig im ersten Quartal umgesetzt – satte 16 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Das belegt eine Statistik des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Suchende Branchen nach neuen Flächen waren vorwiegend Technologie-, Medien- und Telekommunikationsunternehmen.

Das erste Quartal 2014 ist für die Branche das zweitbeste des letzten Jahrzehnts. Die  Leerstandquote ist so niedrig wie seit langem nicht mehr: Insgesamt sind bundesweit rund 7,2 Millionen Quadratmeter nicht vermietet, diese Zahlenbelaufen sich auf  circa acht Prozent der Gesamtfläche. Auf moderne Räumlichkeiten, die die stärkste Nachfrage belegen, entfallen dabei allerdings nur knapp ein Drittel des Leerstands. In den fünf wichtigsten Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München liegt der Leerstand im Durchschnitt knapp unter zehn Prozent. Vor allem in München und Hamburg ging die Anzahl der nicht vermieteten Objekte weiter zurück.

Die Nachfrage am Investmentmarkt ist weiterhin ungebrochen: Zusammen genommen wurden im Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Quartal 2014 schon satte zehn Milliarden Euro umgesetzt, fast 50 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Der Anteil der Bürodeals belief sich auf  mehr als 40 Prozent. Aber auch das Interesse der Investoren an Gebäuden außerhalb der Metropolen wächst stetig. Obwohl die Topimmobilien in den Metropolstädten nach wie vor ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren stehen, spielte sich der Löwenanteil des Marktgeschehens im ersten Quartal außerhalb der Immobilienhochburgen ab.

Thomas Filor Magdeburg: Quadratmeterangaben im Mietvertrag dürfen bis zu 10% abweichen

Im Mietvertrag dürfen Vermieter bei der Angabe der Größe um bis zu zehn Prozent danebenliegen. in Zukunft soll laut Koalitionsvertrag aber nur noch die tatsächliche Wohnungsgröße gelten. Konkrete Gesetzesvorschläge diesbezüglich liegen aber noch nicht vor.

Fünf Quadratmeter mehr oder weniger spielen schon eine Rolle, ob der große Kleiderschrank in der neuen Wohnung auch wirklich Platz findet. Die Wohnfläche wirkt sich außerdem auf die Höhe der Betriebskosten und Mieterhöhungen aus. Doch eine einheitliche Berechnungsgrundlage gibt es in unserem Lande  noch nicht. Genauso wenig muss ein Mietvertrag überhaupt Informationen über die Größe einer Wohnung enthalten. Laut dem Koalitionsvertrag will sich jetzt  die Bundesregierung dieses Themas annehmen. „Wir werden für alle Rechtsgebiete klarstellen, dass nur die tatsächliche Wohn- beziehungsweise Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche zum Beispiel für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten sein kann“, lautet es in der  Ankündigung.

Zu welchem Zeitpunkt  und wie genau das Vorhaben in die Tat umgesetzt wird, ist allerdings noch völlig offen. „Beim Aspekt der tatsächlichen Wohn- und Nutzfläche als Grundlage von Rechtsansprüchen überprüfen wir in Anlehnung an den Koalitionsvertrag, wie er in einer gesetzlichen Regelung Klärung finden kann. Insofern werden wir auch dem weiteren Handlungsbedarf im Mietrecht in dieser Legislaturperiode Rechnung tragen“, so laut der Sprecherin Juliane Baer-Henney.

Thomas Filor Immobilien: Makler mit Sachkundenachweis

Sie haben es nicht einfach mit ihrem Image. Die Immobilienmakler gelten hierzulande nicht gerade als faire Geschäftspartner oder Berater, sondern sehr auf ihren eigenen Nutzen bedacht. Das soll sich – geht nach dem Willen der Mehrheit der Deutschen – ändern: Sie fordern einen Sachkundenachweis für Immobilienmakler. Die­ser solle es er­mög­li­chen, se­riö­se von un­se­riö­sen Ver­mitt­lern zu un­ter­schei­den. Makler sollten dabei hel­fen, Lage und Wert eines Ob­jekts rea­lis­tisch ein­zu­schät­zen, und als un­par­tei­ischer Mitt­ler zwi­schen An­bie­ter und In­ter­es­sent fun­gie­ren. Das jedenfalls  ist das Er­geb­nis einer Um­fra­ge des In­ter­net­por­tals Anlageimmobilien.​de, einem Pro­dukt von Yiel­d­match. Das Ergebnis der Umfrage wurde in der Immobilienzeitung veröffentlicht.