Thomas Filor Magdeburg: Mieter haben Prioritätenliste

Aber bitte mit Balkon (!) - den steigenden Mieten zum Trotz wollen die Menschen keine Abstriche machen.

Wie eine Studie der TAG Immobilien AG zeigt, sind Deutschlands Mieter bei der Auswahl ihres neuen Heims reichlich anspruchsvoll. Demnach haben für 52 Prozent eine gute Infrastruktur mit kurzen Wegen zum Einkauf sowie zu Schulen, Kindergärten und Krankenhäusern, oberste Priorität. 49 Prozent legen Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit wenig Verkehrslärm.

Nichtsdestotrotz ist ihnen eine gewisse Zentralität wichtig, weshalb Stadtnähe bevorzugt wird. Daher sind die Ergebnisse der Studie insbesondere für Landkreise mit sinkenden Bevölkerungszahlen und somit hohen Leerständen interessant. „Alle diskutieren den Wohnraummangel in den Großstädten, vergessen aber oftmals was derweil mit kleineren Regionen passiert“, bestätigt Immoblienexperte Thomas Filor. Vielerorts gibt es hohe Leerstände, also viel freien Wohnraum. Für Mieter oder Käufer bedeutet dies, sie können aus einem großen Angebot auswählen. Und oftmals führt die zunächst nicht erkannte S-Bahn-Strecke dazu, dass ein potentieller Lebensraum dann doch interessant wird, da die Strecke zur Arbeit überschaubar bleibt.

„Mieter sollten anspruchsvoll sein und im Vorfeld eine Prioritätenliste erstellen. Abstriche kann man notfalls immer noch machen“, so Thomas Filor weiter. Ein moderner, von den Quadratmetern her gut aufgeteilter Grundriss ist den Menschen besonders wichtig, gefolgt von der geliebten Badewanne, dem Fenster im Badezimmer und der Einbauküche. Hoch in der Gunst stehen auch Parkett- und Dielenfußböden, sowie Altbau- und Dachgeschosswohnungen. Außerdem überzeugt eine seniorenfreundliche Ausstattung, was dem Trend der Veralterung der Gesellschaft geschuldet ist.

„Interessanter Weise machen sich viele Immobiliensuchende dabei wenig Gedanken, um die Höhe der möglichen Nebenkosten, derartige Entscheidungskriterien finden sich jedenfalls kaum“, so der Immobilienexperte Filor. Dabei sollte die Vorlage des sogenannten Umweltpasses inzwischen zum Standard zählen. Gar zu schnell erweist sich nämlich die vermeintlich günstige Wohnung als Fass ohne Boden, wenn sie im Hinblick auf Verbrauchswerte schlecht abschneidet.   

Thomas Filor Magdeburg: Grundsteuer auf Immobilien in 60 Prozent aller Städte und Gemeinden erhöht

Während die Steuererhöhungen der Kommunen zwischen 2005 und 2010 noch moderat ausfielen, hat seit dem Jahr 2010 eine deutliche Beschleunigung eingesetzt: Eine Analyse der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young verdeutlicht den derzeitigen Abgabenwahn auf Deutschlands Immobilienmarkt. Demnach haben seit 2010 rund 60 Prozent alle Kommunen die Grundsteuer B, die Haus- und Wohnungsbesitzer zahlen, erhöht. In Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen waren es sogar deutlich mehr. In beiden Bundesländern erhöhten zwischen Anfang 2010 und Mitte 2013 neun von zehn Kommunen die Grundsteuer. Die Gewerbesteuer wurde vor allem von Kommunen in Thüringen und Nordrhein-Westfalen erhöht. In Bayern hingegen hob nur etwa jede fünfte Kommune seit Anfang 2010 die Gewerbesteuer beziehungsweise die Grundsteuer an.

Am höchsten ist der Grundsteuersatz inzwischen in Berlin mit einem Hebesatz von 810, darauf folgen Rüsselsheim mit 800 und Dorsten in Nordrhein-Westfalen mit 790. Die günstigsten Hebesätze gelten in Fulda, Lingen und Marburg mit jeweils 330. Steuersenkungen gab es hingegen kaum: Gerade einmal ein Prozent der deutschen Kommunen haben seit 2010 die Grundsteuer B gesenkt – genauso wenige Städte haben Unternehmen bei der Gewerbesteuer entlastet.

„Die Grundsteuer B wird für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben. Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ist der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert. Der Einheitswert dient zur Berechnung des Grundsteuermessbetrages und richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. „Vor allem die finanzschwachen Kommunen haben sich in den vergangenen Jahren für Steuererhöhungen entschieden“, so Filor weiter. Des Weiteren gäbe es einen direkten Zusammenhang zwischen Steuererhöhungen und dem Beitritt der Stadt zum Schutzschirm der jeweiligen Länder, was auch die starke Erhöhung in Hessen und Nordrhein-Westfalen erkläre.

Thomas Filor Magdeburg : Renovieren für einen Verkauf?

Der Immobilienmarkt boomt. Ein guter Zeitpunkt also, sich jetzt von nicht geliebten Immobilien zu trennen. Wie soll man da allerdings vorgehen, wenn sich das Objekt nicht in bestem  Zustand ist? Noch einmal Zeit und Geld investieren, um die anstehenden Renovierungsarbeiten zu erledigen oder lieber nach einem Käufer Ausschau halten, der das Objekt ganz nach den eigenen Wünschen herrichtet?

Satte 10 – 15 % aller zum Verkauf anstehenden Immobilien haben einen erheblichen Renovierungsstau. Lohnt sich der Aufwand vor einem Verkauf? Kauft der Interessent, wenn das Objekt dann besser aussieht? Oder will der Interessent lieber selbst renovieren, weil er sich seine Fliesen selber aussuchen kann?

Hierzu ein Beispiel, das den Erfolg einer Renovierungsmaßnahme festhielt: Ein  Münchener Immobilienbesitzer renoviere im Normalfall immer, bevor eines seiner objekte verkaufte, machte aber einmal einen Test mit einer Altbauwohnung. Die Wohnung hatte er für 200.000 EUR inseriert, die Renovierung hätte rund 20.000 EUR gekostet, d. h. 220.000 EUR insgesamt. Allerdings wollten die Interessenten nur 190.000 EUR bezahlen, für ihn zu wenig. Er habe sich also dann zu einer Renovierung entschlossen, für die er letztendlich nur 15.000 EUR aufgewendet habe. Als Test hat  er diese Wohnung dann für 255.000 EUR inseriert und sofort dafür verkaufen können, was eben mal einen Unterschied von 50.000 EUR ausgemacht hat.

Wie das kommt?  Der Immobilienkäufer liebt  ästhetische Dinge, Sauberkeit und wenn etwas einen wertvollen oder gepflegten Eindruck macht.

2. Weist eine Immobilie einen Renovierungsstau auf,  tendiert er  zu dem Schluss, dass es noch andere Probleme oder Schäden geben wird.

3. Für gewöhnlich schätzen Kaufinteressenten die Renovierungskosten viel höher ein, als sie tatsächlich anfallen.

Fazit: Renovierungsmaßnahmen vor anstehendem  Verkauf sind in der Regel durchaus sinnvoll und können den Erlös um das Mehrfache des aufgewendeten Kapitals steigern.

Thomas Filor Immobilien Projekte: Mietpreisbremse stößt auf immer mehr Widerstand

Wer in einer beliebten Stadt eine Wohnung neu vermietet, soll zukünftig nicht mehr beliebig die Miete erhöhen dürfen. Verhindern soll das die von Bundesjustizminister Heiko Maas geplante Mietpreisbremse - gegen die sich in Kommunen bereits  wachsender Widerstand regt.

"Staatlich verordnete Mietpreisbremsen verhindern Investitionen", so laut Dresdens Wirtschaftsoberbürgermeister Dirk Hilbert."Wohin das führt, kann man sich auf alten Bildern aus DDR-Zeiten ansehen." Es sei somit Aufgabe der Stadtentwicklung, sich äußeren Einflüssen zu stellen und darauf treffende Antworten zu finden, "so dass ein Markt auch  atmen kann", so laut dem FDP-Politiker.

So auch Oliver Junk, Oberbürgermeister der einstigen Kaiserstadt Goslar im Harz, für ihn ist der geplante Eingriff in den Wohnungsmarkt ein Graus.

Bislang ist nicht ganz klar, welche Städte für die Mietpreisbremse überhaupt infrage kommen. Die Bundesländer sollen dazu ermächtigt werden, selbst die  Gebiete festlegen zu können.

Immobilienexperte Thomas Filor: Mietexplosionen

In den vergangenen fünf Jahren sind die Mieten in Deutschland um bis zu 56 Prozent gestiegen – Spitzenreiter ist Berlin.

Laut einer Analyse des Immobilienportals Immonet für die 50 größten deutschen Städte im Auftrag der "Bild" sind die Berliner Mieten in den vergangenen Jahren am drastischsten gestiegen. In der Hauptstadt stiegen die Mieten von durchschnittlich 5,64 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2009 auf 8,80 Euro im ersten Quartal dieses Jahres, also um 56 Prozent. Den zweitgrößten Anstieg verzeichnet Augsburg. Hier stieg die Miete um 50,1 Prozent, von 6,04 Euro pro Quadratmeter auf 9,06 Euro. Dahinter folgen Bremen, Kassel und Kiel, wo die Mieten ebenfalls um mehr als die Hälfte angestiegen sind. „Der Immobilienmarkt ist also viel breiter – auch im Hinblick auf die Investitionsmöglichkeiten – als sich nur auf die zentralen sieben bekannten Großstädte zu versteifen“, meint der Immobilienexperte Thomas Filor.

Überraschenderweise liegen die Boomstädte wie Köln, München und Hamburg relativ weit hinten in dem Ranking. Demnach stieg der Quadratmeterpreis in Köln in dem Zeitraum um 27,5 Prozent, in München um 25,8 Prozent und in Hamburg lediglich um 19,5 Prozent. „Allerdings muss man hierbei bedenken, dass die Mietpreise dort bereits seit Jahren über dem Bundesdurchschnitt von derzeit 6,62 Euro pro Quadratmeter liegen“, betont Immobilienexperte Thomas Filor. In München zahlen Mieter derzeit sogar einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 14,50 Euro. „Die steigende Nachfrage von Wohnraum in Großstädten ist ein Grund für die enorm steigenden Mieten“, so Filor. Die Ursachen seien jedoch vielfältig. Städte sind generell erster Anlaufpunkt für Arbeitssuchende. Hinzu kommt Zuwanderung aus dem Ausland, welche neue Höchststände erreicht. Im vergangenen Jahr sind im Saldo 410.000 Menschen in die Bundesrepublik gezogen. Des Weiteren gibt es doppelte Abiturienten-Jahrgänge in den bevölkerungsreichen Bundesländern. Seit 2011 ziehen also deutlich mehr Studenten in die Hochschulstädte.

„Die Mietpreisbremse soll laut Bundesregierung das Phänomen der steigenden Mieten begrenzen. Doch ob und wie sich diese Deckelung in der Praxis beweist, wird sich erst nach einigen Jahren zeigen“, betont der Immobilienexperte Filor.

Immobilienexperte Thomas Filor Magdeburg: Die Werte-Frage

In vielen Regionen sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen und viele Eigentümer fragen sich: Wie viel ist meine Immobilie derzeit eigentlich wert?

Es gibt viele Gründe für den Verkauf der eigenen Immobilie: Nach Einschätzung des Immobilienverbands IVD sind altersbedingter Verkauf, Umzug in eine andere Stadt, Erbschaft oder die „Realisierung von Wertsteigerungen auf Grund des boomenden Immobilienmarktes“ die häufigsten. Für Axel Niedenführ, Sprecher der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse in Hannover, ist die Entscheidung über den Verkauf der eigenen Immobilie „vor allem eine Frage der Lebenssituation.“ So wird die eigene Immobilie immer mehr zur „Lebensabschnittsimmobilie“, da Veränderungen der Lebenssituation oft auch eine Anpassung der Wohnsituation nach sich zieht.

Doch viele Haus- oder Wohnungsbesitzer können nicht einschätzen, welchen Wert ihre Immobilie inzwischen erreicht hat. Leider überschätzen die Eigentümer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen den Wert ihrer eigenen vier Wände häufig. „Es gibt kostengünstige Möglichkeiten den Immobilienwert grob schätzen zu lassen“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor. Internetportale wie immonet.de oder immobilienscout24.de bieten für rund 30 Euro eine automatisierte Bewertung der eigenen Immobilie an. Nichtsdestotrotz können diese Portale individuelle Besonderheiten nicht erfassen, die beim Preis extreme Zu- oder Abschläge mit sich bringen können. „Für eine fundierte Bewertung der Immobilie müssen Eigentümer wesentlich tiefer in die Tasche greifen“, so Filor.  Zwar sind die Honorare für Sachverständige frei verhandelbar, aber nach Angaben von Verbraucherschützern der Berliner Stiftung Warentest sollte man bei Verkehrswertgutachten mit Kosten von 1.000 bis 2.000 Euro rechnen. Falls Gutachter pro Stunde oder Besichtigungstermin bezahlt werden, müssen Immobilienbesitzer sogar Stundensätze von mindestens 200 Euro kalkulieren.

Laut Thomas Filor gibt es drei Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes: „Beim Sachwertverfahren wird festgestellt, wie gut die baulichen Anlagen erhalten sind und wie viel ein Neubau kosten würde. Bei Eigentumswohnungen ist der Vergleichswert entscheidend, also die Frage, welche Preise Immobilien ähnlicher Art erzielen. Beim Ertragsverfahren wird hingegen der Wert eines Gebäudes auf der Grundlage des Ertrages ermittelt.“

Immobilienexperte Thomas Filor: Die anspruchsvollen, deutschen Mieter

Aber bitte mit Balkon (!) - den steigenden Mieten zum Trotz wollen die Menschen keine Abstriche machen.

Wie eine Studie der TAG Immobilien AG zeigt, sind Deutschlands Mieter bei der Auswahl ihres neuen Heims reichlich anspruchsvoll. Demnach haben für 52 Prozent eine gute Infrastruktur mit kurzen Wegen zum Einkauf sowie zu Schulen, Kindergärten und Krankenhäusern, oberste Priorität. 49 Prozent legen Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit wenig Verkehrslärm.

Nichtsdestotrotz ist ihnen eine gewisse Zentralität wichtig, weshalb Stadtnähe bevorzugt wird. Daher sind die Ergebnisse der Studie insbesondere für Landkreise mit sinkenden Bevölkerungszahlen und somit hohen Leerständen interessant. „Alle diskutieren den Wohnraummangel in den Großstädten, vergessen aber oftmals was derweil mit kleineren Regionen passiert“, bestätigt Immoblienexperte Thomas Filor. Vielerorts gibt es hohe Leerstände, also viel freien Wohnraum. Für Mieter oder Käufer bedeutet dies, sie können aus einem großen Angebot auswählen. Und oftmals führt die zunächst nicht erkannte S-Bahn-Strecke dazu, dass ein potentieller Lebensraum dann doch interessant wird, da die Strecke zur Arbeit überschaubar bleibt.

„Mieter sollten anspruchsvoll sein und im Vorfeld eine Prioritätenliste erstellen. Abstriche kann man notfalls immer noch machen“, so Thomas Filor weiter. Ein moderner, von den Quadratmetern her gut aufgeteilter Grundriss ist den Menschen besonders wichtig, gefolgt von der geliebten Badewanne, dem Fenster im Badezimmer und der Einbauküche. Hoch in der Gunst stehen auch Parkett- und Dielenfußböden, sowie Altbau- und Dachgeschosswohnungen. Außerdem überzeugt eine seniorenfreundliche Ausstattung, was dem Trend der Veralterung der Gesellschaft geschuldet ist.

„Interessanter Weise machen sich viele Immobiliensuchende dabei wenig Gedanken, um die Höhe der möglichen Nebenkosten, derartige Entscheidungskriterien finden sich jedenfalls kaum“, so der Immobilienexperte Filor. Dabei sollte die Vorlage des sogenannten Umweltpasses inzwischen zum Standard zählen. Gar zu schnell erweist sich nämlich die vermeintlich günstige Wohnung als Fass ohne Boden, wenn sie im Hinblick auf Verbrauchswerte schlecht abschneidet.