Donnerstag, 27. Juli 2017

Thomas Filor erklärt, warum man keine Angst vor Silberfischen in der Immobilie haben braucht

Silberfische sind zwar unangenehm, aber keinesfalls als Mangel einer Immobilie zu betrachten

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor mit einer Problematik, die in vielen Immobilien vorkommt: Silberfische. „Gewisse Insektenarten lassen sich jedoch in der Immobilie kaum vermeiden, dazu gehören Silberfische auf jeden Fall“, so Thomas Filor. So hat das Oberlandesgericht Hamm die reine Präsenz von Silberfischchen nicht als Mangel einer Eigentumswohnung anerkannt. „Die Begründung für diese Entscheidung ist simpel: Insekten in der Immobilie gelten lediglich als Mangel, wenn die Wohnräume dadurch unbewohnbar werden, beispielsweise bei einer Kakerlaken- oder Rattenplage“, sagt Filor weiter und bezieht sich auf die Urteilsbegründung (Az.: 22 U 64/16). „Ein Käufer kann nicht von vorne herein davon ausgehen, dass die Immobilie komplett frei von Silberfischen ist“. Im genannten Fall stellte eine Käuferin wenige Wochen nach der Übergabe der Wohnung einen Befall von Silberfischen fest. Dieser breitete sich mit der Zeit immer weiter aus und bleib trotz intensiver Bekämpfung bestehen. „Die Klägerin argumentierte natürlich, dass es schon bei Abschluss des Kaufvertrags sowie bei der Übergabe der Immobilie die Problematik des Silberfischbefalls bestanden hätte, so dass sie vom Kaufvertrag zurücktrat und gerichtlich die Kaufrückabwicklung einforderte“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Dieser Versuch war allerdings vergeblich: Das Oberlandesgericht Hamm schloss sich einer ersten Entscheidung des Landgerichts Münster an. In einer Erklärung des Landgerichts hieß es, dass es zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe nicht klar war, dass man es mit einem solchen Befall zu tun gehabt hätte. Dies lasse sich auch im Nachhinein nicht beweisen. Ein weiterer wichtiger Argumentationspunkt war, dass von Silberfischen grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr ausgeht. Daher könne ein Käufer einer 19 Jahre alten, gebrauchten Immobilie nicht erwarten, dass diese immer völlig frei von Silberfischen sei. Abschließend sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: „Selbst Sachverständigen ist es oft erst später möglich, eine starke Population festzustellen“.

Dienstag, 25. Juli 2017

Thomas Filor: Manchmal müssen Eigentümer Verantwortung übernehmen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass die Eigentümergemeinschaft stets dafür zuständig ist, kaputte Wohnungstüren zu ersetzen. Je nachdem, wer den Schaden verursacht hat, kann natürlich finanziell dafür aufkommen. Ganz gleich, ob die Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet wird: Der Eigentümer muss sich zunächst selbst um eine zügige Reparatur oder Ersatz kümmern.

Donnerstag, 20. Juli 2017

Immobilienexperte Thomas Filor: Wie Bauherren ihre Baustelle absichern können

Auf Baustellen kann so einiges passieren: Diebstähle, Brände oder Unfälle. Doch Bauherren können sich im Vorfeld absichern – Thomas Filor gibt Tipps

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit der Frage, was auf einer Baustelle schiefgehen kann: „Viele verschiedene Szenarien können eintreten und Bauherren sollten rechtzeitig durch Versicherungen vorsorgen“, rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Gerne werden beispielsweise Kabel von der Baustelle gestohlen, Nachbarskinder fallen in die Baugrube, weil sie neugierig sind oder ein Starkregen setzt den Rohbau unter Wasser. „In den meisten Fällen muss dann der Bauherr geradestehen. Am wichtigsten ist es, in solchen Fällen eine Haftpflichtversicherung zu haben, da bei kleineren Umbauten meist die Privathaftpflicht ausreichende Deckung bietet“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. In der Regel bietet die Bauherren-Haftpflichtversicherung Schutz bis 50 000 Euro Bausumme. Bei größeren Bauvorhaben rät Immobilienexperte Thomas Filor aber zu einer gesonderten Haftpflichtversicherung – und das am besten vor dem ersten Spatenstich. „Der Vorteil einer Bauherrenhaftpflicht ist, dass sie greift, wenn Fremde auf der Baustelle zu Schaden kommen sollten“, erklärt Thomas Filor. „Jeder Bauherr muss sich ins Bewusstsein rufen, dass, wenn sie ein Grundstück kaufen und eine Hausbaufirma beauftragen, sie auch immer in der Haftung stehen“, so Filor weiter. „Wenn etwas passiert, muss meist der Bauherr zunächst einspringen. Wie er vom jeweiligem Bauleiter oder Firmeninhaber bei dessen Verschuldung das Geld zurückerhält, liegt in seiner Verantwortung“, erklärt Immobilienexperte Filor aus Magdeburg. Dabei müssen sich Bauherren nicht vor überteuerten Versicherungen fürchten: Die Beiträge sind erschwinglich und liegen zwischen durchschnittlich 100 und 200 Euro während der gesamten Bauphase. „Das ist, verglichen zum Risiko, wirklich machbar und wichtig“, so Thomas Filor. Abschließend macht er darauf aufmerksam, dass bei keiner Versicherung Unfälle oder verursachte Schäden durch Freunde, Verwandte und Familie eingeschlossen sind.


Dienstag, 18. Juli 2017

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: Was tun bei lauten Nachbarn

Filor gibt Mietern Ratschläge, wie sie sich gegenüber lauten Nachbarn verhalten sollten

„In einem Mehrfamilienhaus mit Mietparteien kann es schon einmal schnell zu einem Konflikt wegen der Lautstärke kommen“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Es gibt viele Faktoren, die einen hohen Geräuschpegel in einem Mietshaus verursachen können: Seien es spielende und polternde Kinder, bellende Hunde oder auch feiernde Jugendliche. Doch Thomas Filor weiß: „Jeder Mieter hat ein Recht auf Ruhe. Natürlich kann niemand davon ausgehen, dass es zu jeder Tages- und Nachtzeit mucksmäuschenstill im Haus ist.“ Doch welche Möglichkeiten haben Mieter eigentlich bei lauten Nachbarn? „Zunächst sollte man immer erst das persönliche Gespräch suchen, bevor man hinterrücks den Vermieter informiert. Dies kann einem langzeitigen Konflikt, der die Wohnqualität mindern könnte, vorbeugen. Beispielsweise könnte man den betroffenen Nachbarn kurz in seine Wohnung bitten, um selbst zu realisieren, wie störend der Lärm sein kann“, rät Thomas Filor. „Hilft ein Gespräch nicht, könnte man ein sogenanntes Lärmprotokoll anfertigen, wo man die jeweilige Uhrzeit, Datum und Dauer der Lärmbelästigung dokumentiert“. Des Weiteren sollte man genau beschreiben können, inwiefern einen der Geräuschpegel des Nachbarn eingeschränkt hat. Tritt nach wie vor keine Veränderung und Rücksichtnahme seitens der Lärmerzeuger ein, kann man den Vermieter informieren und das Protokoll an ihn weiterreichen.
„Nun hat der Vermieter die Möglichkeit, den Störenfried abzumahnen und aufzufordern, den Geräuschpegel auf ein Minimum zu reduzieren. In extremen Fällen, wie exzessiven Partys kann der Vermieter auch Ansprüche auf Mängelbeseitigung stellen“, so Thomas Filor weiter. „Im Extremfall kann man natürlich die Polizei rufen. Auf lange Sicht kann man auch auf eine Mietminderung pochen“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Donnerstag, 13. Juli 2017

Immobilienexperte Thomas Filor: Wände erfordern spezielle Farbwälzen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg beschäftigt sich in dieser Woche mit den richtigen Farbwalzen für die jeweils unterschiedlichen Wandarten. „Die typischen Farbwalzen, die in jedem Baumarkt erhältlich sind, bestehen aus Lammfell, Schaumstoff, Velours oder oft auch aus Mikrofaser“, so Filor. Je glatter die Wand jedoch ist, desto weniger Polster braucht die Walze. Bei rauen Flächen bietet sich hingegen eine Walze mit dickem Polster an. Strukturierte Wände lassen sich am besten mit Lammfell streichen.

Dienstag, 11. Juli 2017

Immobilienexperte Thomas Filor: Sichtschutz am Balkon muss mit dem Vermieter abgestimmt werden

Mieter, die einen Sichtschutz für ihren Balkon wünschen, müssen zuerst den Vermieter um Erlaubnis bitten

In dieser Woche macht Immobilienexperte Thomas Filor mal wieder auf das Thema „Balkon“ in einer Mietwohnung aufmerksam: „Gerade in der warmen Jahreszeit wollen viele Menschen die Sonnenstunden auf dem Balkon genießen, ohne dass sie sich in ihrer Privatsphäre eingeschränkt fühlen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Da ihnen die Privatsphäre besonders wichtig ist und sie nicht durch Blicke von Nachbarn gestört werden wollen, bringen viele Deutsche einen Sichtschutz am Balkon an. Dabei ist allerdings Vorsicht geboten. Ein aktuelles Gerichtsurteil zeigt, dass Mieter nicht allein darüber entscheiden können, ob ein Sichtschutz angebracht werden darf“, betont Immobilienexperte Thomas Filor weiter. Natürlich gibt es auch Ausnahmefälle: So ist beispielsweise das Anbringen einer Bastmatte völlig legitim und erfordert keine gesonderte Einverständniserklärung des Vermieters. „Viele Balkone, gerade im Neubau, verfügen über gläserne Brüstungen. Hier bietet sich die Bastmatte besonders an“, so Thomas Filor weiter. „Vorsichtig muss man nur sein, wenn die Matte dann unschön über den Balkon ragt. Nachbarn könnten sich daran stoßen.“  In einem kürzlich vor dem Amtsgerichts Köln verhandelten Fall (Az.: 220 C 27/11) ging es darum, dass es dem Vermieter wichtig war, dass die Veränderungen am Erscheinungsbild des Gebäudes so gering wie nur möglich ausfallen. Der Mieter jedoch wollte einen Sichtschutz mit der Fassade verbinden. Die Richter entschieden einstimmig: Handelt es sich um einen Eingriff in die Bausubstanz dürfen Mieter nichts ohne die Erlaubnis ihres Vermieters tun. Dies bestätigt auch der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Eine Bastverkleidung lässt sich grundsätzlich immer leichter entfernen, wobei auch hier darauf geachtet werden muss, dass diese dezent ist und sich niemand daran stören kann. Es empfiehlt sich aber immer, eine Genehmigung des Vermieters einzuholen, um Stress im Nachhinein zu vermeiden“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Donnerstag, 6. Juli 2017

Thomas Filor: Eigentümer dürfen bei Dienstleistungen mitentscheiden

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass Eigentümer, was Dienstleistungen für die Immobilie betrifft, immer die Möglichkeit haben, aus drei verschiedenen Angeboten gemeinsam auszuwählen. Demnach kann der Verwalter nicht über die Köpfe der Wohnungseigentümer hinweg entscheiden. Dies bestätigt auch ein Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main. In einem kürzlich verhandelten Fall sollten Hausmeisterdienste in Auftrag gegeben werden. Da aber nur lediglich zwei Angebote vorgeschlagen wurden, wehrten sich die Eigentümer – mit Erfolg.